家を売る手順を準備から解説!必要書類をそろえて税金対策までしよう

スムーズに家を売却するには、家を売る手順に沿って手続きを進めることが大切です。家を売る手順を間違えてしまうと、スムーズに売却できないだけではなく、損をすることもあります。損なく素早く売却するためにも、家を売る手順を把握しておきましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

家を売るには10の手順を踏もう

家を売る手順は、大きく次の10のステップにわけられます。

  1. 売る予定の家の現状を確認
  2. 家の相場を一括査定で調べる
  3. 家を売ってもらう不動産会社を探す
  4. 信頼できる不動産会社と媒介契約
  5. 不動産会社と協力して売り出しの準備
  6. 広告を出して家を売る活動の開始
  7. 希望者に内覧で家の紹介
  8. 購入する人と売買契約
  9. 売る家の引き渡し
  10. 確定申告は家が売れた翌年に提出

上記の手順を頭に入れて、スムーズに家を売りましょう。

売る予定の家の現状を確認

スムーズに家を売るには、売却予定の家の現状を確認しておく必要があります。確認しておきたい事項は、次の通りです。

  • 家の名義人
  • ローン残債の有無
  • 家の境界線が確定しているか
  • いつまでに売るのか

家の売却はその家の名義人にしかできません。もし名義人が違う家を売る場合は、売却をする本人に名義を変更しておく必要があります。また、共有名義の家を売る場合は、名義人全員の了承が必要です。

住宅ローンを利用して購入した家を売るなら、ローンの残債を確認しておきましょう。ローン残債がある状態では家にかけられた抵当権が抹消できないため、売却ができません。基本的には売却前にローンを完済しておく必要がありますが、金融機関と相談することで、残債があっても売却は可能です。

残債がある状態で家を売るなら、売却価格や自己資金を補填してローンを完済できるか確認しておきましょう。土地付きの家を売る場合は、隣地との境界線を確定させておく必要があります。境界線が曖昧な場合は、業者に測量を依頼して、境界線を確定させておかなければなりません。

いつまでに家を売る必要があるのかは、売却活動を開始するまでに決めておきましょう。タイムリミットから活動期間を逆算し、余裕を持って売却に臨むことが大切です。

家の相場を一括査定で調べる

家を売る際には不動産会社による査定を受け、相場価格を調べておきます。同じ家でも不動産会社によって査定額は変動することが多いため、一括査定を利用して、複数社から査定を受けておくことが大切です。

最初の1社だけで売却を決めてしまうと、売り損が発生することもあるため、最低3社を目安に査定を受けておきましょう。一括査定のすまいステップなら、2~3分の登録で複数社から査定を受けられます。家の価値を効率的に調べることができるため、スムーズに家を売りたいなら利用がおすすめです。

机上査定と訪問査定の特徴

不動産査定には机上査定と訪問査定の2つがあり、それぞれで特徴が異なります。机上査定はネットでの査定であり、物件情報を登録することで、素早く査定結果を提示してもらえます。査定額を素早く知るには最適な方法ですが、物件情報のみで査定額を算出するため、正確性は高くありません。

訪問査定は不動産会社の担当者が家に来て、実際に家の様子を詳細に調べて査定額を算出します。そのため、机上査定よりも時間はかかりますが、実際の家の価値に即した査定額を提示してもらえる点が特徴です。

不動産売却では、最初に机上査定を受けて複数社からの査定結果を比較し、好条件を提示する不動産会社に絞って訪問査定を利用するという手順が効率的でおすすめです。

家を売ってもらう不動産会社を探す

査定を受けた後は、家を売ってもらう不動産会社の選定を行います。不動産会社を決める際には、査定額だけで選ばずに、売却の実績や担当者との相性なども確認して、総合的に判断することが大切です。

不動産会社によっては、自社で売却してもらうために、相場よりも高値の査定額を提示することもあります。査定額と売却価格はイコールではないため、提示された金額だけをうのみにしないようにしましょう。

実績や評判、担当者との相性まで踏まえて不動産会社を選ぶことで、好条件での売却を成立させやすくなります。

信頼できる不動産会社と媒介契約

信頼できる不動産会社を見つけたなら、媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産会社に仲介で家を売ってもらうための契約です。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の宅建業者に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

媒介契約は一般か専任かの2種類にわけられ、専任はさらに専任媒介契約か専属専任媒介契約の2つに細分化されます。2つの大きな違いは、不動産情報流通サービスのレインズへの登録義務の有無です。

より広く不動産情報を公開したいなら、レインズへの登録義務がある専任契約を選ぶとよいでしょう。また、それぞれの契約で自分で買主を見つけて個人契約ができるか、複数の不動産会社を利用できるかなどが異なります。

3種類それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分のケースではどの媒介契約が適しているかを考えて、不動産会社と契約を結びましょう。

不動産会社と協力して売り出しの準備

媒介契約締結後は、不動産会社と協力して家の売り出しの準備を行います。売り出しの準備としては、次の2つがあげられます。

  • 売り出し価格を決める
  • 売却する不動産の広告の作成

売り出し価格は売却予定の家の相場価格やローンの残債、売却希望価格などさまざまな点を考慮して決定します。売り出し価格次第でスムーズに売れるか、希望通りの金額で売却できるかは異なるため、不動産会社の担当者と相談して決めることが大切です。

不動産広告の作成は、基本的には不動産会社が行ってくれるため、任せていて構いません。掲載してほしい情報があるなら事前に申し出ておき、売却予定の家の魅力が伝わる内容で作成してもらいましょう。

広告を出して家を売る活動の開始

売却準備が整ったところで、広告を出して売却活動を開始します。売却活動は不動産会社が実施してくれるものであり、主な内容は次の通りです。

  • 不動産ポータルサイトで物件情報の公開
  • チラシや情報誌など紙ベースの媒体への広告出し
  • 独自のネットワークを利用した営業活動

不動産会社によって、どの方法で売却活動を行うかは異なります。そのため、どのようなやり方で売却活動を進めるのかは、事前に確認しておくとよいでしょう。

希望者に内覧で家の紹介

物件の情報を公開して購入希望者が現れたなら、内覧対応を行い家の紹介をします。内覧希望者が現れると、不動産会社から連絡が入るため、スケジュールの調整を行って立ち会います。内覧の立ち会いは必須ではありませんが、同席したほうが住んでいる家の魅力をアピールしやすく、購入希望者に好印象を与えやすいです。

内覧で家を紹介したからといって、すぐに家が売れるわけではありません。購入を決めるまでには、平均5~10件程度の内覧を行うことが多いため、家を売却するまでにはある程度時間がかかることは理解しておきましょう。

購入する人と売買契約

内覧希望者が家を気に入り、購入したいと申し出たなら、細かい条件の交渉をして売買契約を締結します。売買契約締結時には、家の引き渡し日や条件、売却価格などを取り決めます。また、契約破棄があった場合の対応なども決め、必要事項は抜け漏れなく契約書に記載しておかなければなりません。

口頭での取り決めは、トラブルの原因になることが多いため、必要なことはすべて契約書に記載しておくようにしましょう。また、決済は引き渡しと同時に行うことが基本ですが、売買契約締結時に売却価格の一部を手付金として受け取ります。手付金は買主と売主で相談して決めますが、売却価格の10%が相場です。

売る家の引き渡し

契約書に記載したスケジュールで、家の引き渡しを行います。引き渡し日までに引っ越しを済ませておき、家を空っぽにしておきましょう。ただし、契約時点で残置物の取り決めをしている場合は、一部家財を残して引き渡すことも可能です。

引き渡しの際に決済を行い、抵当権の抹消や所有権の移転登記などを済ませます。各種権利関係の手続きまで完了して、引き渡しは完了です。

確定申告は家が売れた翌年に提出

家を売った翌年には、確定申告を行います。必須となるのは家を売却して利益が出た場合であり、譲渡所得の有無は次の式で計算します。

  • 譲渡所得=売却価格-売却にかかった費用-不動産取得費

上記の式で計算して、プラスが出た場合は譲渡所得が発生しているため、確定申告をして納税しなければなりません。また、売却によって損失が出ている場合は確定申告は必須ではありません。

ただし、申告をすることで他の所得と損益を通算して、節税ができる場合があるため、家を売った翌年は確定申告をすると考えましょう。

確定申告は2月16日~3月15日までの間に行い、期限を超過すると税率が高くなるため注意が必要です。また、例年曜日によって日付が前後するため、申告が必要な年度の正確なスケジュールは事前に調べておきましょう。

2021年現在では、新型コロナウイルスの影響により、確定申告の期限は1ヶ月延長となっています。特殊な事情があると時期が変動することもあるため、スケジュールを調べておくことは大切です。

家を売るための基礎知識

スムーズに家を売るには、売却についての基礎知識を身につけておくことが大切です。

  • 家を売るまでにかかる期間
  • 家を売るために必要な書類一覧
  • 家を売るために必要な費用
  • 家を売るとき可能な税金対策

知っておくべき基礎知識はさまざまあるため、詳細まで把握して売却に備えましょう。

家を売るまでにかかる期間

家を売ると決めてから引き渡しを完了させるまでには、早くて3ヶ月程度、長いと半年から1年程度かかることもあります。不動産会社による査定から売買契約の締結までには、1~4週間程度かかります。

売却活動を開始してから買主と売買契約を締結するまでには、1~3ヶ月程度かかることが多いです。売買契約を締結してから引き渡しまでは、1~2ヶ月程度の猶予を設けることが一般的です。

媒介契約を結ぶ不動産会社がスムーズに見つかるか、希望する条件で契約してくれる買主が現れるかによって、売却までにかかる期間は異なります。タイミングや条件次第で売却完了までの期間は異なりますが、基本的には余裕を持って半年程度の期間を想定しておくことがおすすめです。

家を売るために必要な書類一覧

家を売るときには、さまざまな書類が必要です。不動産会社と媒介契約を結ぶ際と、買主に引き渡しをするときでは、必要な書類が異なるため注意しましょう。

シーン媒介契約時引き渡し時
必要書類
  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 間取り図
  • 建築確認済証・検査済証
  • 地積測量図・境界確認書
  • 登記済権利証
  • 身分証明書
  • 地積測量図・境界確認書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 銀行口座種類・通帳

また、売却する家が戸建てなのかマンションなのかによっても、必要な書類は違います。戸建ての場合は土地に関する書類も必要であり、地積測量図や境界確認書が必要です。マンションの場合は、マンションの管理規約や使用細則も必要となるため、事前に準備しておきましょう。

家を売るために必要な費用

家を売る際には費用もかかります。

費用の種類費用の目安費用がかかる理由
仲介手数料売却価格×3%+6万円+消費税不動産会社への成功報酬
印紙税1,000~6万円契約書に貼り付ける収入印紙の費用
抵当権抹消費用
  • 不動産1件に対して1,000円
  • 司法書士に依頼すると1万~5万円
  • 抵当権抹消のための手数料
  • 司法書士に依頼する場合はその報酬
住宅ローン一括返済手数料5,000~3万円ローンを一括返済する場合にかかる
譲渡所得にかかる税金売却による利益によって異なる売却利益にかかる各種税金
ハウスクリーニングの費用3万~10万円ハウスクリーニング業者に支払う報酬
測量費用50万~80万円土地の境界線を明確にするため
家の解体費用100万~300万円家を解体して更地にして売る場合にかかる
契約書類発行手数料1枚300円程度契約に必要な各種書類の発行費用

売却のケースによってどの費用がかかるかは異なります。家を売る手順でかかる費用を見ていくと、売却前にかかる費用はハウスクリーニングや測量、家の解体費用などです。

仲介手数料は売却が成立した後に支払います。仲介手数料は売買契約成立時に半分、引き渡しの後に残りを支払うことが一般的です。また、売買契約締結時に、契約書に貼り付ける収入印紙の費用として、印紙税を支払います。

売却価格で住宅ローンを一括返済する場合は、支払いの際に別途手数料がかかります。売却によって利益が出た場合は、利益に対して税金がかかりますが、これは確定申告の後に支払いが必要です。確定申告は家を売った翌年に行うため、期間内に忘れずに行いましょう。

家を売るとき可能な税金対策

家を売るときにかかる税金は、次の通りです。

  • 印紙税
  • 消費税
  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 登録免許税

印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用であり、必ずかかります。売買契約書を1通作成し、コピーを取ることで1通分は節税が可能です。消費税は仲介手数料にかかるものであり、これは節税ができません。

所得税や住民税、復興特別所得税は売却による利益にかかるものであり、売却にかかる費用を漏らさず計上したり、不動産の取得費を詳細に計算したりすることで節税できます。

また、確定申告の際には条件を満たすことで、特別控除や特例を適用できます。控除や特例の適用には確定申告が必須であるため、忘れずに行いましょう。

登録免許税は所有者の名義を変更する際にかかる費用であり、不動産1件に対して1,000円がかかります。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかりますが、自分で行う場合は報酬部分については節約が可能です。

家を高く希望のタイミングまでに売るコツ

家を売る際にはできるだけ高値での売却を目指すだけではなく、希望するタイミングで売れるかどうかも重要です。自分にとっての好条件で売却するためにはコツがあります。そのため、詳細なポイントまで把握して、上手に家を売りましょう。

適当な値幅で売り出し価格の値下げをしない

最初に決定した売り出し価格のままでは売れないこともあるため、状況に応じて値下げが必要です。しかし、値下げをする際には、戦略的に行うことが大切であり、適当に値下げをしないようにしましょう。

値下げをするなら、いついくら下げるのか、計画的に行うことが大切です。売却活動を開始する前にいつまでに売れなければいくら値下げするのかは、決めておくことがおすすめです。

また、値下げをする場合は端数を残しておくと、不動産ポータルサイトでの検索に引っかかりやすくなります。例えば3,500万円の物件を3,000万円まで下げようと思うなら、3,000万円ちょうどではなく、2,980万円と端数にしておくと、購入希望者の目を引きやすくなります。

内覧は家の見た目をきれいにして印象をよくする

好条件で売却するには、内覧時の家の印象が重要です。見た目をきれいにしておくことで印象はよくなり、好条件での売却を実現しやすくなります。

内覧の前には掃除をしておき、不要なものは撤去して整理整頓することを心がけましょう。また、コストに余裕があるなら、ハウスクリーニングで業者にきれいにしてもらったり、ホームステージングで生活空間を魅力的に演出してもらったりすることもおすすめです。

需要が増える春先を狙って売り出し

家が売れやすいのは春先であり、需要が増える時期を狙って売り出すこともおすすめです。新生活のスタートに向けて家を探す人は多く、特に2~3月は需要が増えやすいです。

そのため、春先の時期に売り出せるように準備をしておくことが大切であり、売り時を逃さないように早めに行動しましょう。

また、需要が増える時期としては、異動の多い秋口もあげられます。7~9月ごろから家を探す人も多いため、春先を逃したなら秋口を狙って売り出すこともおすすめです。

家を売る手順で気になる疑問

家の売却を成功させるためには、疑問点を解消しておくことが大切です。家を売るにあたって疑問に上がりやすいことを知っておき、不安を解消してから売却に臨みましょう。

家の買取の手順はどうなっているのか

家の売却では不動産会社と媒介契約を結んで仲介だけではなく、不動産会社による買取という方法もあります。買取の場合の手順は次の通りです。

  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 内容を確認して不動産会社と売買契約を結ぶ
  • 家の引き渡しをする

仲介とは違ってスピーディーに売却できる点が、買取の魅力です。また、仲介では買い手がつかない家でも、買取なら売却できることがあります。これは不動産会社は買い取った家をリフォームして再販するからであり、手を加える必要がある家でも売却は可能です。

ただし、買取の場合はリフォーム費用を考慮して価格が決定するため、仲介よりも売却の相場価格は下がります。そのため、高値で売りたいなら仲介による売却で、金額を気にせず素早く売りたいなら買取を選ぶことがおすすめです。

買い替えは売るのと買うのはどちらが先か

家を買い替える際には、先に住んでいる家を売却してから新居を購入する売り先行と、新居を購入してから今の家を売る買い先行の2つの方法があります。

売却スタイルメリットデメリット
売り先行
  • 資金計画を立てやすい
  • じっくり購入する家を決められる
  • 欲しい家を買い逃す可能性がある
  • 引っ越し費用が2回かかる
買い先行
  • 欲しい家を確実に購入できる
  • 引っ越しが1回で済む
  • 資金計画を立てづらい
  • 自己資金に余裕が必要になる

売り先行の場合は、売却による決済を受けてから新居の購入価格を決められます。欲しい家を買い逃したり、一度仮住まいに引っ越したりする必要がありますが、資金計画を立てやすい点は魅力です。

そのため、時間をかけて新居を選び、無理のない資金計画で住み替えをしたい人に向いています。買い先行は先に新居を購入するため、自己資金にある程度の余裕がないと、住み替えが難しいです。

また、売却価格が確定していない状態で家を買うため、資金計画を練りづらい点にも注意しなければなりません。資金繰りや計画が難しいものの、欲しい家を確実に購入したい人にはおすすめの方法です。

売買契約の後でもキャンセルはあるのか

売買契約を締結した後でも、契約がキャンセルになることはあります。買主の住宅ローン審査が通らなかったり、仕事の都合で新居に住めなくなったりした場合には、キャンセルが起きる可能性があります。

契約キャンセルの場合は、売買契約書に定めた内容で違約金を支払ってもらうため、この内容も正確に決めておくことが大切です。また、キャンセルの場合は手付金は売主に渡り、買主には返還されません。

家の状態が悪いことでキャンセルになることもあり、住んでから契約時点では見つかっていない不備が発見されると、売主が違約金を支払わなければならないこともあります。売買契約締結後もキャンセルの可能性はあるため、契約時点で違約金については詳細まで取り決めを交わしておきましょう。

不動産会社の担当にも相談しながら手続きを進めよう

スムーズに家を売却するには、家を売る手順を把握し、事前に売却計画を立てておくことが大切です。売却計画は自分で考えるだけではなく、不動産会社の担当者と相談しておくこともおすすめです。プロに相談しながら意見を聞き、スムーズに手順を進めて家を好条件で売りましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?