家を売るときローンの残りはどうする?4つの方法で完済を目指そう

家を購入した際に住宅ローンを組んでいるなら、毎月返済が必要です。ローンを完済すると家はスムーズに売却できますが、実はローン残債があっても家を売ることはできます。

ローンが残っている家を売る方法は、大きく4つにわけられます。売却方法ごとの特徴を知り、自身に合った方法で家を売りましょう。

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家を売るならローンの完済が理想

大前提として、住宅ローンを組んで購入した家を売るためには、ローンを完済する必要があります。ローンを完済していないと売却時にさまざまな問題が発生し、売却に失敗したり、そもそも売却自体が難しくなったりすることも多いです。

  • ローンが残っていると抵当権で自由に売れない
  • 抵当権付きの家は買主に避けられる

上記2つが売却までにローンを完済したほうがよい理由です。なぜ家を売るまでにローンを完済することが理想的なのか、理由を詳細まで把握しておきましょう。

ローンが残っていると抵当権で自由に売れない

住宅ローンを組むと購入する家や土地に対して抵当権が設定され、これによって完済前の不動産は自由に売却できません。抵当権は融資を受ける際の担保となる資産に設定されるものであり、ローンを完済することで抵当権を外すことができます。

抵当権を設定された資産は、万が一ローンの返済が滞ったときに売却され、ローン残債に充当されます。つまり、途中でローンが払えなくなった場合は、金融機関が抵当権を設定している家や土地を売却し、その金額をローンの返済に充てるというものです。

不動産が住宅ローンの担保となっている以上、基本的にはローンを完済していないと売却の許可は下りません。ただし、金融機関に相談し、ローン返済のめどが立っているなどの条件付きであれば、ローン残債があっても売却はできます。

ローンを完済して抵当権が消滅しているなら、所有者の判断で家を売却できます。抵当権が残っていると金融機関による承諾が必要となり、自由に売却できない点からローンは完済してから家を売ることが基本です。

抵当権付きの家は買主に避けられる

仮に抵当権が付いたまま売却できたとしても、金融機関の担保となっている家は買主に避けられやすいです。担保に設定されていることで、ある日自宅が差し押さえられ、強制的に売却される可能性があります。

突然家を失ってしまうリスクがあることから、買主はより安全な抵当権が抹消された家を探すことが一般的です。そのため、物件自体の条件がよかったとしても、抵当権が設定されていることをリスクに感じてしまい、購入希望者が現れない可能性もあります。

ローンを完済して抵当権を抹消した家なら、買主は購入した家を差し押さえられるリスクがないため、安心して買うことができます。

【方法1】家を売る代金でローンの完済

ローン残債がある家を売るには、家の売却価格でローンを一括返済するという方法があります。例えばローンが500万円残っている家が1,000万円で売れたなら、売却価格でローンをまとめて返済できます。

売却価格でローンを完済できるなら、金融機関から売却の許可が下りやすく、買主も引き渡し時には抵当権が抹消されているため、安心して購入しやすいです。

最新の家の相場を調べるため査定を受ける

売却価格でローンを完済できるかは、家を売る前に調べておく必要があります。売却予定の家がどれくらいの金額で売れるのかを知るためには、査定を利用して最新の家の相場価格を調べておくことが大切です。

不動産会社による査定は複数社から受けることが大切であり、最初の1社だけでは正確な相場価格を調べることは難しいです。査定額は不動産会社によって異なり、場合によっては自社で売ってもらうために相場よりも高い査定額を提示する業者もあります。

相場価格を正しく判断するためには、最低3社を目安に査定を受け、相場価格を正しく把握することが大切です。効率的に最新の相場を調べるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

すまいステップなら2~3分程度の簡単な登録で、複数社からまとめて査定を受けられます。各社が提示する査定額から平均的な相場価格を調べ、本当に売却価格でローンを完済できるか確認しておきましょう。

家を売るためにかかる費用を考慮して売り出し

家を売るためにはさまざまな費用がかかるため、売却費用を考慮して売り出し価格を決めることが大切です。家を売るときにかかる費用の種類と目安の金額は、次の通りです。

費用の種類費用の目安費用がかかる理由
仲介手数料売却価格×3%+6万円+消費税不動産会社への成功報酬
印紙税1,000円~6万円契約書に貼り付ける収入印紙の費用
抵当権抹消費用
  • 不動産1件に対して1,000円
  • 司法書士に依頼すると1万~5万円
  • 抵当権抹消のための手数料
  • 司法書士に依頼する場合はその報酬
住宅ローン一括返済手数料5,000円~3万円ローンを一括返済する場合にかかる
譲渡所得にかかる税金売却による利益によって異なる売却利益にかかる各種税金
ハウスクリーニングの費用3万~10万円ハウスクリーニング業者に支払う報酬
測量費用50万~80万円土地の境界線を明確にするため
家の解体費用100万~300万円家を解体して更地にして売る場合にかかる
契約書類発行手数料1枚300円程度契約に必要な各種書類の発行費用

これらすべての費用がかかるわけではありませんが、売却する家の種類や状況次第では、高額なコストが発生することもあります。各種費用を計算に入れて、売却価格から差し引いてもローンを完済できるかを試算しておきましょう。

家をいくらで売り出すかは、ローン残債と費用の総額、さらに査定額からわかった相場を考慮して決めることが大切です。

ローンを完済したいからといって、相場以上の金額で売り出してしまうとなかなか買主が見つかりません。資金計画は念入りに立て、不動産会社の担当者と相談しながら、いくらで売り出すと買主が見つかり、かつ売却価格によってローンが完済できるかを考えておきましょう。

家を高く売りたいなら不動産会社選びが重要

売却価格でローンを完済するには、いかに高く売るかが大切です。高値で家を売却するには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要となります。

不動産会社を選ぶ際には、査定額の高さだけではなく、売却の実績や担当者が信頼できる実力の持ち主かも確認しておきましょう。売主の利益となる売却プランを提示してくれるか、ストレスなくスムーズにコミュニケーションが取れるかが大切です。

もし担当者と合わないと感じるなら、別の人に担当替えを申し出ましょう。また、利用する不動産会社自体を変更して、さらによい売却プランを提示してもらうことも大切です。

【方法2】手持ちの資産を崩して繰り上げ返済

ローン残債がある家を売る方法としては、売却価格で完済を目指すだけではなく、手持ちの資産を使って繰り上げ返済することもあげられます。

住宅ローンの支払い額は毎月定額で設定されていますが、資金に余裕がある場合は繰り上げて返済することも可能です。繰り上げ返済でまとめて支払い、ローンを完済することで自由に家を売却できるようになります。

繰り上げ返済のメリット

住宅ローンを繰り上げ返済するメリットは、支払い期間の短縮による利息の軽減があげられます。住宅ローンには金利が設定されており、支払いが長期間になるほど利息の負担は大きいです。繰り上げ返済をして早めに完済することで、利息の発生分を抑えることができ、最終的な支払額を縮小できます。

また、場合によってはローン契約時に支払っていたローン保証料が返還されることもあります。資産を取り崩して繰り上げ返済をする場合は、日々の生活を圧迫しない範囲で、無理なく支払うことが大切です。

取り崩す資産の候補

住宅ローンの繰り上げ返済にあたって取り崩す資産の候補としては、次のものがあげられます。

  • 定期預金などの預貯金
  • 有価証券など金融資産の売却
  • その他保有する不動産の売却
  • 保険の解約

どの資産を取り崩すかは、将来的に必要な貯蓄のことも考えて選ぶことが大切です。特に有価証券や不動産などは、タイミング次第で価値が変動するものであり、取り崩す時期を間違えると損をすることもあります。

いつどの資産を取り崩すかは金融機関の担当者と相談して決めることがおすすめであり、老後資金のことも考えながら、無理なく繰り上げ返済を行いましょう。

一括の繰り上げ返済での手数料

住宅ローンの繰り上げ返済をする場合は、金融機関によって手数料がかかることもあります。手数料の設定は金融機関ごとに違うだけではなく、一部繰り上げなのか一括繰り上げ返済なのかで異なることもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

2021年時点で見るなら、三井住友銀行と三菱UFJ銀行の繰り上げ返済手数料は次の通りです。

返済方法三井住友銀行三菱UFJ銀行
インターネットバンキング
  • 全額繰り上げ:5,500円
  • 一部繰り上げ:無料
  • 全額繰り上げ:16,500円
  • 一部繰り上げ:無料
窓口の専用パソコン
  • 全額繰り上げ:11,000円
  • 一部繰り上げ:5,500円
窓口で書面手続き
  • 全額繰り上げ:22,000円
  • 一部繰り上げ:16,500円
電話・テレビ窓口全額繰り上げ:22,000円

一部繰り上げ:5,500円

窓口手続き全額繰り上げ:33,000円

一部繰り上げ:16,500円

金融機関によっては上記よりも手数料が高い場合があるだけではなく、無料で繰り上げ返済ができることもあります。

【方法3】住み替えローンを組む

住み替えを前提として家を売るなら、住み替えローンを組む方法もあります。住み替えローンを組むには条件があり、注意点もあります。細かいポイントまで把握して、住み替えローンの利用が自身に合っているかを確認しておきましょう。

住み替え先の価格にローンの残りを追加

住み替えローンは前の家の売却価格でローンを完済できなかった場合に利用します。前の家のローン残債を新しく購入する家の価格に組み込んで新しいローンを組むことができます。

家が高く売れず、ローンの完済が難しい場合でも、住み替えローンを利用することで住み替えは可能です。新規ローンを組むことになるため、住み替え先でも毎月ローンの支払いが必要となることは覚えておきましょう。

住み替えローンを組む流れ

住み替えローンを組む流れは、次の通りです。

  1. 住み替えローンの事前審査を受ける
  2. 事前審査に通ったら正式申し込みをする
  3. 本審査を受ける
  4. 審査に通ったら住宅ローンの契約をする
  5. 融資額で前の家のローンを完済する

事前審査を受けて仮申し込みをし、審査に通ったら正式申し込みを行います。正式申し込みの審査にも通ったなら、住宅ローンの契約をして所定のタイミングで融資を受けます。融資額で前の家の住宅ローンを完済し、以降は新しいローンの返済を毎月行いましょう。

住み替えローンを組む注意点

住み替え時に便利な住み替えローンですが、前の家のローン残債を新居の購入価格に組み込むことになり、借り入れ額が大きくなりやすいです。そのため、毎月の返済額が以前より高くなるケースも多く、生活が苦しくならないように注意して資金計画を立てる必要があります。

また、借り入れ額が大きくなると、審査に通りづらくなることもあるため、この点にも注意しなければなりません。審査に通らず融資が下りないと、前の家が売却できなかったり、新居の購入を断念したりしなければならなくなります。

すでに売買契約を済ませていると、自身の都合で契約を解除することになるため、違約金の支払いが生じるリスクもあります。

【方法4】任意売却の申請

家の売却価格でローンの完済が難しいケースでは、任意売却を申請する方法もあります。任意売却を選ぶことでローン返済途中の家も売却できますが、家を売った後もローンが残ってしまいます。任意売却は最終手段であるため、基本的には別の方法で売却することがおすすめです。

任意売却が利用できる条件

任意売却とは、住宅ローンを滞納し、かつ売却によってローンの完済ができない家を売る売却方法です。ローンの返済が滞ると、担保となっている不動産は抵当権を行使され、競売にかけられますが、競売以前に売却活動を行うことが、任意売却であると考えましょう。

任意売却なら通常の不動産と同じように不動産会社の仲介による売却活動ができ、相場価格に近い金額で売ることができます。対して抵当権を行使した場合の競売では、相場よりも安値で取引されます。つまり、売却後のローン残債を少しでも減らすには、競売にかけられる前に任意売却で売ることがおすすめです。

任意売却を申請するにはいくつか条件があります。

  • 住宅ローンを3ヶ月以上滞納している
  • 家の売却によってローンを完済できない
  • 金融機関から売却の承諾を得ている
  • 税金の滞納で家が差し押さえになっていない
  • 売却できる価値のある物件である

ローンを滞納して返済ができず、売却しても完済できない家が任意売却の対象となります。

任意売却でローンの残りを支払う流れ

任意売却を行い、ローンの残りを支払う流れは次の通りです。

  1. 金融機関や不動産会社に任意売却の相談をする
  2. 保証会社から任意売却の承諾を受ける
  3. 売却活動を開始する
  4. 売却した価格でローン残債を返済する
  5. 残りの金額の支払いについて金融機関に相談する

任意売却をした後もローンは残るため、売却後にどのように支払うか金融機関への相談が必要です。金融機関によっては、残債のすべてを支払うよう求めるだけではなく、返済額を減額してくれることもあります。

任意売却をしたからといってローンの支払い義務が消滅するわけではないため、売却後も返済を続けなければならないことは覚えておきましょう。

任意売却の前に可能な対応

任意売却は最終手段であるため、この状況に陥らないように事前の対策が必要です。ローンを滞納しそうな場合は、金融機関に相談して、毎月の返済額を減額できないか交渉してみましょう。

また、金利が高く支払いが苦しい場合は、別の金融機関への借り換えを検討することもおすすめです。ローンを滞納してしまったら任意売却をすると考えず、滞納しないように行動することが大切です。

ローンが残る家を売るときの気になる疑問

売却してもローンが残る家を売るときには、さまざまな疑問を持つ人がいます。

  • オーバーローンでも確定申告は必要か
  • 離婚をするとローンの残りはどうなるか

よくある疑問とその回答を知り、不明点をなくしてから家を売却しましょう。

オーバーローンでも確定申告は必要か

家の売却価格よりもローン残債が大きい状態を、オーバーローンと呼びます。オーバーローンの場合は家の売却によって損失が出ているため、売却による利益はなく、確定申告は必須ではありません。

しかし、損失が出ている場合に確定申告をすることで、不動産売却による損失を給与所得と合算する損益通算ができます。売却による損失を給与所得から控除することで税金が安くなるため、不動産を売却したなら翌年には必ず確定申告を行いましょう。

離婚をするとローンの残りはどうなるか

住宅ローンの返済途中で離婚をした場合も、ローンの支払い義務は残ります。ローンの返済は基本的に住宅ローンを契約している名義人が行います。そのため、名義人以外が離婚後住み続ける場合でも、ローンの支払いは別のところに住んでいる名義人が続けなければなりません。

ただし、夫婦のどちらかが連帯債務者に指定されている場合は、名義人に支払い能力がなくなったり、ローンを滞納したりした場合には、連帯債務者が代わりに返済する必要があります。

離婚後は住宅ローンの返済で揉めることも多いため、どちらが支払いを続けるか決めておき、取り決めは書面に残しておきましょう。また、金銭トラブルを避けるためには、離婚前に家を売却し、現金で財産分与をすることもおすすめです。

ローンの返済に無理のない方法で家を売ろう

住宅ローンが残っている家も売却自体は可能ですが、無理な売り方をすると金銭トラブルを抱えてしまう可能性があります。そのため、返済途中の家を売るなら、無理のない方法を選ぶ必要があり、売却後の資金計画も念入りに立てておくことが大切です。

理想的なのは売却前にローンを完済することです。自己資金に余裕があるなら、繰り上げ返済を利用して早めに完済し、抵当権を抹消した状態で家を売るようにしましょう。

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