家の売却で支払う税金の種類と額とは!お金を残すため節税対策

家を売却する際にはさまざまな税金がかかり、場合によっては大きな負担となることもあります。また、税金は売却までに支払うものだけではなく、売却後に発生するものもあります。

税金は正しく支払わないと、通常よりも高い税率になるペナルティが発生するため、疑問点は事前に解消しておくことが大切です。家の売却にはどのような税金がかかるのかを知り、不安をなくしてから手続きを進めましょう。

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家の売却までに支払う3種類の税金

家を売るときには、売却までに次の3つの税金がかかります。

  • 家の売却で作成する契約書に貼る印紙税
  • 売却で利用したサービスの代価に消費税
  • 家の名義変更で登録免許税

それぞれの税金の特徴を知るだけではなく、いくらかかるのか金額も把握して売却までにかかるコストを理解しておきましょう。

家の売却で作成する契約書に貼る印紙税

家を売却するときには、売買契約書を作成します。売買契約書は記載金額に応じて収入印紙を貼り付ける必要があり、これにかかる税金が印紙税です。印紙税は取引価格によって金額が変動し、高値で売却するときほど、税金は高くなります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

印紙税には本則税率と軽減税率の2つがあり、2022年3月31日までの取引では軽減税率が適用されます。契約時には売買契約書は2通作成し、買主と売主が1通分ずつの印紙税を負担することが一般的です。

また、家によっては資産価値が低く、売却価格が極端に低くなることもあります。どうしても売ることができず、1万円未満で引き渡す場合は印紙税は非課税となります。

売却で利用したサービスの代価に消費税

不動産の売却の際には、利用するサービスに応じてサービスの料金とは別で消費税を支払う場合があります。売主が利用するサービスにかかる消費税の例としては、次のものがあげられます。

  • 不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料
  • 司法書士に手続きを依頼した場合の報酬
  • 住宅ローンの手数料
  • 印紙税などの税金

不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士への報酬は、消費税の課税対象です。住宅ローンを組む場合は、融資を受ける際の手数料に消費税がかかります。不動産取引では印紙税などの税金がかかりますが、税金には消費税はかかりません。

また、個人で行う場合は非課税ですが、不動産会社が行う家の売買は消費税の課税対象です。同じ不動産でも、土地の売買は不動産会社が行っても非課税であり、すべての不動産取引が消費税の課税対象ではないことは覚えておくとよいでしょう。

家の名義変更で登録免許税

家を売るにあたっては所有者の名義変更が必要であり、この手続きの際には登録免許税がかかります。名義変更の登記費用は、買主が支払うことが一般的です。売主が負担するのは、抵当権が残っている場合の抹消登記の費用です。

抵当権の抹消登記は、不動産1件に対して1,000円かかります。一戸建ての場合は土地と建物の両方に抵当権が設定されているケースが多いため、土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかると考えましょう。

もし登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬の支払いが必要です。依頼する司法書士によって費用は異なりますが、相場は2万~3万円程度です。

家の売却で利益があるなら譲渡所得税の支払い

家を売って利益が出た場合は、利益に対して税金がかかります。不動産売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、これに課税される税金は譲渡所得税です。譲渡所得税は所得税と住民税、復興特別所得税の3つであり、それぞれで税率が異なります。

売却による利益の計算方法やそれぞれの税率を知り、譲渡所得が発生した際にどれくらいの税金がかかるのかイメージをつかんでおきましょう。

家の売却の利益を計算する方法

家の売却によっていくら利益が出たかを計算するには、次の式を用います。

  • 譲渡所得=売却価格-譲渡費用-不動産の取得費

上記の式で計算してプラスが出た場合は、譲渡所得税の課税対象です。譲渡費用とは売却にかかった各種費用のことであり、次のものが該当します。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 登記や登録にかかった費用
  • 売主が負担した印紙税
  • 借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払った立退料
  • 更地にして売却するためにかかった解体費用や建物の損失額
  • 測量にかかった費用
  • 既に契約した不動産の契約を解除して売却するために最初の契約者に支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
  • その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

不動産の取得費は、物件取得やそれにかかわる手続きでかかった費用です。家が売れたとしても費用が多い場合は譲渡所得が発生せず、非課税になることもあります。

家を売ったからといって必ずしも譲渡所得税が課税されるわけではなく、あくまで利益が出た場合のみ課税対象であることは覚えておきましょう。

家の取得費として認められるもの一覧

譲渡所得を計算する際の家の取得費として認められるものは、次の通りです。

  • 売却する土地や建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入手数料や設備費・改良費
  • 不動産を取得したときに払った登録免許税・不動産取得税・特別土地保有税・印紙税
  • 借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立て・土盛り・地ならしをするために支払った費用
  • 土地の取得時に支払う測量費
  • 所有権などを確保するためにかかった訴訟費用
  • 当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や解体費用
  • 土地や建物を購入で借り入れた資金の利子のうち土地や建物の使用開始日までの期間に対応する部分
  • 既に契約した土地などの購入契約を解除して他の物件を取得した場合に支払う違約金

不動産の購入金額だけではなく、その他にもさまざまなものを取得費に含めることができます。もし取得費が不明な場合は、概算法という計算方法で取得費を算出します。

概算法は不動産の売却価格の5%となり、実際の取得費よりも低い金額しか費用にできない可能性が高いです。そのため、節税をするには概算法ではなく、実際にかかった費用のすべてを取得費として計算することが大切です。

建物の取得費や構造別に減価償却

建物の取得費を計算する際には、減価償却を行う必要があります。建物は土地と違って経年劣化するため、時間の経過によって目減りした価値を計算式に反映するために減価償却をします。減価償却を計算する際の基本式は、次の通りです。

  • 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

上記の式に含まれる償却率は、建物の構造によって異なります。

建物構造償却率耐用年数
木造0.03133年
鉄筋コンクリート造0.01570年

詳細な償却率は経過年数によって変わります。建物は減価償却費を差し引いたものが、実際の取得費として計上可能です。

税率は家の所有期間で変わる

譲渡所得に課税される所得税や住民税は、売却した家の所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点での所有期間がポイントとなり、5年を超えていると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得の税率で計算します。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

復興特別所得税は所有期間に関係なく2.1%であり、譲渡所得そのものではなく、所得税額に課税されます。そのため、復興特別所得税を含めた所得税率は上記の通りです。所得税と住民税は短期譲渡所得のほうが税率が大幅に高いため、所有期間の短い不動産を売却したときほど、税負担は大きくなりやすいです。

家の売却でおすすめの税金対策6選

家を売るときには税金の負担が大きくなることが多く、これによって利益が減ってしまうこともあります。少しでも多く手元にお金を残すには、税金対策をしてから売却に臨むことが大切です。

  • 最大3,000万円の特別控除
  • 譲渡所得の額で変わる軽減税率の特例
  • 税金の支払いを先延ばしする買い替えの特例
  • 利益が出なかった家の売却で損益通算
  • 取得費は不明のまま確定申告をしない
  • 相続した家の売却で取得費加算の特例

家の売却でできる税金対策の方法を知り、賢く節税を図りましょう。

最大3,000万円の特別控除

特別控除は最大3,000万円のものを受けることができ、適用することで譲渡所得を大きく減らすことができます。3,000万円の特別控除を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

これらの条件を満たし、売却した翌年に確定申告を行うことで控除が適用可能です。

譲渡所得の額で変わる軽減税率の特例

所有期間が10年を超える家を売却する場合は、所得税や住民税の軽減税率を適用できます。軽減税率を適用した場合の税率は、譲渡所得の金額によって異なります。

譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下の部分10%4%
6,000万円超の部分15%5%

また、軽減税率を適用するには、次の条件を満たさなければなりません。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

軽減税率の特例は単独で適用するだけではなく、3,000万円の特別控除と併用することも可能です。

税金の支払いを先延ばしする買い替えの特例

家を売却して譲渡所得税がかかる場合は、買い替えの特例を適用することで、税金の支払いを将来に繰り延べることができます。適用の条件は、次の通りです。

  • 現在居住している住宅の売却、あるいは住宅と敷地や借地権をまとめて売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 売却した年とその前々年までに特別控除や特例を受けていない
  • 売却した住宅と買い替えた住宅がそれぞれ国内にあり居住用であること
  • 売却価格が1億円以下
  • 売却した人の居住期間が10年以上(敷地や借地権も含む)
  • 買い替える住宅の床面積が50㎡以上
  • 買い替える土地の面積が500㎡以下
  • 自宅を売却した年の前後3年の間に買い換える
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと

上記の条件を満たして買い替えを行うことで、次に新しい家を購入するときまでに税金を繰り延べすることが可能です。ただし、買い替えの特例はあくまで税負担を先延ばしにするだけであり、課税された税金は将来的に支払わなければならないことは覚えておきましょう。

利益が出なかった家の売却で損益通算

家を売って利益が出なかった場合は、損失分を給与所得と損益通算して節税ができます。損益通算の特例を適用するには、次の条件を満たさなければなりません。

  • 売却によって損失が出ていること
  • 居住用の不動産を売却していること
  • 旧自宅を売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに取得すること
  • 取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居する見込みであること
  • 家屋の床面積が50㎡以上であること
  • 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得すること
  • 所有期間が5年超であること

また、損失が大きく、1年で控除できない場合は、売却した翌年以降3年にわたって、繰越で控除を受けることも可能です。売却で損失が出た場合の確定申告は必須ではありませんが、手続きをすることで節税ができます。

取得費は不明のまま確定申告をしない

不動産の取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計上する、概算法を用います。取得費が明確にわからなくても、概算で費用を計上することは可能ですが、実際にかかった金額で計算した場合と比較すると損をしやすいです。

仮に1,000万円で売却した家の取得費を概算法で計算すると、50万円となります。取得費に含められるものの多さを考えると、正確に計算すると50万円以上になる可能性は非常に高く、ケースによっては大幅な損をすることもあります。

取得費は明確にわからなかったとしても、無理のない範囲での合理的な計算であれば、計上を認められることも多いです。取得費がわからないからといって、すぐに概算法で計算して確定申告をせず、わかる範囲だけでも計上しておきましょう。

相続した家の売却で取得費加算の特例

相続した家を売却する場合は、売却までの期間次第では支払った相続税の一部を、取得費に加算できます。

  • 相続や遺贈により財産を取得していること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年までに譲渡している

相続や遺贈で取得した不動産であることはもちろん、課税された相続税を正しく支払っておかなければなりません。また、相続の開始から3年以内の売却が適用の条件となるため、売るなら早めに行動しましょう。

家の売却で支払う税金のシミュレーション

実際に家を売却してどれくらいの税金がかかるのか、シミュレーションをしておくことも大切です。売却の結果によって、税金がいくらかかるのかは異なります。シミュレーションを参考にして、自身の売却ではどれくらいの税金がかかるのかも試算しておきましょう。

所有期間が10年を超える戸建ての売却

戸建ての家を売却した際のシミュレーションでは、条件を次のように考えます。

  • 売却価格:5,000万円
  • 取得費:500万円
  • 譲渡費用:200万円
  • 所有期間:10年超
  • 3,000万円の特別控除を適用
  • 軽減税率の特例も併用

上記のケースだと、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、譲渡所得は4,300万円です。ここから3,000万円の特別控除を適用すると、課税対象の譲渡所得は1,300万円となります。

軽減税率の特例を適用すると、所得税は10%、住民税は4%です。所得税は130万円、住民税は52万円です。さらに復興特別所得税の2.1%は所得税額にかけられるため、2万7,300円です。上記の条件で売却すると、譲渡所得に課税される税金の総額は184万7,300円となります。

取得費が不明な場合のマンション売却

取得費が不明なマンションを売却した場合の条件を、次のように設定します。

  • 売却価格:4,000万円
  • 取得費:不明
  • 譲渡費用:100万円
  • 所有期間:3年
  • 3,000万円の特別控除を適用

取得費が不明であるため、概算法を適用して売却価格の5%である200万円とします。譲渡費用と併せて計算すると、譲渡所得は3,700万円です。ここから3,000万円の特別控除を適用すると、課税対象の譲渡所得は700万円となります。

所有期間が3年であるため、短期譲渡所得の税率で計算すると、所得税と復興特別所得税を合算した金額が214万4,100円、所得税は63万円で合計277万41,00円です。

家の売却で支払う税金の注意点

家の売却で支払う税金には、さまざまな注意点があります。

  • 税金の種類で支払うタイミングは違う
  • 支払う税金がわからないなら専門家に相談
  • 利益がある売却で確定申告を忘れると罰則

税金面での注意点も把握して、家の売却に役立てましょう。

税金の種類で支払うタイミングは違う

家の売却にかかる税金は、種類によって支払いのタイミングが異なります。印紙税や消費税、登録免許税などはその都度支払いますが、譲渡所得税は確定申告以降に支払います。

そのため、譲渡所得税を支払うためにお金を残しておくことが大切であり、税金の支払いが完了するまでは、売却によって得た利益を手元に残しておくようにしましょう。

支払う税金がわからないなら専門家に相談

税金についての支払いで不明点があるなら、すぐに専門家に相談することが大切です。確定申告はやったことがない人にとっては難しく感じやすく、申告ミスがあると余計な税金がかかって損をすることもあります。

税務署の窓口で相談するほか、税理士に相談して疑問点を解消しておくことが大切です。また、費用はかかるものの、間違いなく確定申告を行いたいなら税理士に申告手続きを依頼することもおすすめです。

利益がある売却で確定申告を忘れると罰則

不動産売却で利益が出たにもかかわらず、確定申告を忘れてしまうと罰則があります。申告漏れでかかる税金は無申告加算税や延滞税、重加算税があげられます。

無申告加算税は申告をしていなかった場合にかかる税金であり、50万円までの部分には15%の税率が、それを超える部分については20%の税率が課税されるため、税負担は大きいです。また、納税期限を過ぎてしまうと延滞税がかかり、期限から2ヶ月までは約7%、それ以降は約14%の税率です。

故意に申告しなかったなど、悪質と判断される場合には、さらに重加算税がかかります。重加算税はケースによって異なりますが、35~40%程度と税率が跳ね上がるため、売却によって利益が出ているなら、確定申告は必ず行いましょう。

家の売却をするなら確定申告で税金対策

家を売ると売却までに税金がかかるだけではなく、売却によって発生した利益も課税対象です。節税をするには確定申告を間違いなく行い、特別控除や特例を活用することが大切です。

特別控除や特例は確定申告をしないと適用されません。また、申告漏れがあると、税金のペナルティがあるため、この点にも注意が必要です。

節税によって売却にかかる費用は節約できるものの、コスト削減には限界があります。そのため、少しでも高値で売る工夫も必要です。高値で売るには複数の不動産会社から査定を受け、相場価格を適切に判断して売り出し価格を決めましょう。

一括査定サイトのすまいステップなら、一度の物件情報の登録で、複数社からまとめて査定を受けられます。一括査定を利用して効率的に売却手順を進め、少しでもお得な家の売却を目指しましょう。

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