相続した家を売却するときにかかる税金と節税方法について解説

相続した家を売却するときには譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は売却価格から必要経費を引いた譲渡所得に対して所得税と住民税の税率がかけられた譲渡所得税率をかけて算出します。ここでは相続した家を売却したときにかかる税金について紹介するとともに、算出方法も解説していきます。また、譲渡所得税の節税方法についても合わせて解説していきます。相続が発生した際には是非参考にしてみてください。

遺産相続などで家屋や土地を相続することがあります。家を相続した場合には大きく分けて、そのまま活用する方法と売却して現金化する方法が行われています。兄弟姉妹がいる場合や相続税を納める資金に土地・家屋を売却して現金化することで遺産相続をスムーズに進めることができます。

家をそのまま活用する場合には固定資産税や都市計画税などがかかってきます。土地によっては毎年かかる税金だけでも相当な負担になります。維持管理の計画を立てて活用できそうになければ売却を検討するのもおすすめです。

しかし、相続した家を売却する際にも税金や仲介手数料などの諸経費がかかることに注意が必要です。ここでは家や土地を売却するときにかかる税金と節税方法について解説していきます。売却時の税金について正しく理解し、トラブルが起きないようにしましょう。

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相続した家の売却時にかかる税金

相続した家を売却する時にかかる税金には以下のようなものがあります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 復興特別所得税
  • 譲渡所得税

ここではそれぞれの税金についてどのようなものにかかる税金なのかを紹介していきます。家の売却時にはどのような税金がかかるのかを理解して売却の検討や準備を進めましょう。

売買契約書にかかる印紙税

家を売却する際には売却金額に応じて必要な収入印紙を売買契約書に貼って印紙税を納めます。契約金額に応じた税額を下記にまとめておきます。また、令和2年4月1日から令和4年3月31日までに作成される不動産取引についても印紙税の軽減措置が適用されます。

契約金額が100万円から1億円以下までは50%の軽減税率が適用されます。

契約金額本則税額軽減適用税額(割引率)
100万円超え500万円以下2,000円1,000円(50%)
500万円超え1,000万円以下1万円5,000円(50%)
1,000万円超え5,000万円以下2万円1万円(50%)
5,000万円超え1億円以下6万円3万円(50%)

契約書に印紙が必要額貼られているかもよく確認しておきましょう。

相続登記を行うときにかかる登録免許税

相続登記は、相続した不動産の所有権を相続人へ変更する手続きです。相続登記でかかる登録免許税は「不動産の価額の1,000分の4(=0.4%)」と定められています。不動産の価格は固定資産課税台帳の価格が充てられます。固定資産課税台帳は市役所で管理しているので、不動産価格は住んでいる市役所に問い合わせます。

また、相続した家にローンの返済が残っていて、抵当権が設定されていると、売却時には抹消する必要があります。ローンを完済すると共に、抵当権の抹消に1,000円程度がかかります。税額自体はたいしたことないですが、司法書士が代理する場合が多いので、報酬がかかることも覚えておきましょう。

仲介手数料にかかる消費税

土地の売買自体においては消費税がかけられることはありません。しかし、相続した家を売却する際に不動産会社などに仲介を依頼する場合がほとんどです。仲介を行う不動産会社の仲介手数料については消費税が課税されるので注意しましょう。仲介手数料が税込みなのか税抜きなのか事前に確認しておくとトラブルになりにくいです。

売却価格が大きくなるほど仲介手数料も高くなり、そこにかかる消費税も無視できないものになります。土地の売買には消費税がかからないですが、思わぬところで消費税が出てくるので気に留めておきましょう。

震災の復興に必要な復興特別所得税

平成25年から平成49年(令和19年)までは、復興特別所得税として基準となる所得税額の2.1%を所得税と併せて加算されます。

保有年数区分復興特別所得税率
5年超長期譲渡所得0.315%
5年以下短期譲渡所得0.63%

これは平成23年に起きた東日本大震災の復興支援の財源を確保するために特例で加算される税金です。適用期間中の売買にはかかる税金なので見落とさないようにしましょう。

売却益にかかる譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には譲渡所得税がかけられます。譲渡所得税は売却益に対して所得税と住民税が所定の税率でかけられたものの合算です。譲渡所得税率は保有する年数で大きく変わります。

保有年数区分税率
5年超長期譲渡所得所得税 15%
住民税 5%
5年以下短期譲渡所得所得税 30%
住民税 9%

譲渡所得税の構造は以下の通りです。

譲渡所得税=[売却益-必要経費(取得費+譲渡経費)-控除]×税率

次の章で計算方法について詳しくみていきましょう。

相続した家の売却にかかる譲渡所得税の計算方法

ここでは相続した家の売却にかかる売却利益から譲渡所得税を計算する方法を紹介していきます。概算でも譲渡所得税の額がわかっていれば、いくらぐらいで売却するかの目安にもなります。簡単には

売却価格(売却益)-家を買った金額(取得費)-かかった経費(譲渡経費)-控除(特別控除)=譲渡所得

譲渡所得×税率=譲渡所得税

で求められます。ここでは算出に必要な項目について詳しく紹介し算出方法を理解しておきましょう。

取得費を算出する

取得費は相続する家を購入する際にかかった費用です。主には土地と家屋の購入代金が充てられます。主な取得費を下記にまとめました。

  • 土地・建物の購入代金建築代金
  • 購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 整地費・建物の取り壊し費用など
  • 設備費
  • 改良費
  • 一定の借入金利子

取得費は土地と建物で別々に算出する必要があります。建物については購入代金または建築代金などの合計額から所有している期間中の減価償却費に相当する額を差し引いた金額が取得費になります。土地の価格、建物の価格それぞれを求め、その他の購入代金を取得費として計上します。

相続する家が古く取得費がわからない場合には売却する価格の5%を計上する方法もあります。また、一定の要件を満たせば、相続税額を取得費に加算することもできます。

譲渡費用を算出する

譲渡費用は相続する家を売却する際にかかった費用です。主に不動産会社に支払う仲介手数料や解体費用、登記に関する費用です。主な譲渡費用を下記にまとめました。

  • 売却時の仲介手数料
  • 売却時の契約書の印紙代
  • 売却時の登記費用(登録免許税、司法書士等の報酬)
  • 売却のための広告料
  • 売却のために行った測量費、不動産鑑定料
  • 譲渡のために支払った立退料
  • 土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、及び取り壊した建物の取得費相当額
  • 売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために支出する解約違約金
  • その他譲渡関連費用

仲介手数料は法定で取引額が400万円を超える場合には上限が取引額の5%と定められています。登記費用は売却にかかる部分なので抵当権の抹消などは該当しません。広告料は相続の物件を売却するのにかかった費用です。広告と関係なく売却した場合には該当しない場合があるので注意が必要です。売却のための測量費や不動産鑑定料も計上できるので忘れないようにしましょう。

売却時までの固定資産税や確定申告を税理士にお願いした場合の報酬などは譲渡費に計上できないので注意しましょう。その他にも場合によっては計上できるケースもあるので、売却にかかった経費に関しては不動産会社や税理士、国税庁に譲渡費として計上できるか相談しましょう。

譲渡所得を算出する

売却価格が決まり、取得費と譲渡費用が分かれば譲渡所得を算出できます。

譲渡所得は(売った価格)-(必要経費)で求められます。もう少し詳しく分解すると、

売却益(売却価格)-家を買った金額(取得費)-かかった経費(譲渡経費)-控除(特別控除)=譲渡所得

が譲渡所得の算出方法です。売却益が高く、必要経費が低いと譲渡所得は高くなり、譲渡所得税も高くなります。売却益が低いか必要経費が高くなった場合には譲渡所得がマイナス(赤字)となり、譲渡所得税は発生しません。

ここで取得費と譲渡経費を引いても売却益が出て、条件を満たして控除を受けられる場合に譲渡所得がマイナスになったら譲渡所得税は課税されません。ただし、控除前に売却利益がプラス(黒字)の場合には確定申告は必要です。後ほど詳しくみていきましょう。

譲渡所得税を算出する

先ほど算出した譲渡所得に税率をかけると譲渡所得税が算出できます。譲渡所得税は所得税と住民税の合算から構成されています。相続した家が購入されてからどのくらい保有されていたかで税率が変わってきます。保有期間5年が一つの区切りとなっています。

保有年数区分税率
5年超長期譲渡所得所得税 15%
住民税 5%
5年以下短期譲渡所得所得税 30%
住民税 9%

5年超の場合長期譲渡所得に分類され、所得税は15%、住民税は5%で合わせて20%の譲渡所得税が課税されます。5年以下の場合には短期譲渡所得に分類され、所得税は30%、住民税は9%課税されます。保有年数が短い物件は税率が高くなるので注意が必要です。ここに平成25年から平成49年(令和19年)までは、復興特別所得税もかかります。

相続した家の売却にかかる税金の節税方法

相続した家の売却にかかる譲渡所得税の仕組みが分かったところで、譲渡所得税を節税するための方法についてみていきましょう。譲渡所得税は取得費を高くするか控除を適用することで売却益を下げることができます。ここでは節税のための取得費の特例と特別控除について詳しくみていきましょう。

取得費の特例を適用させる

不動産売買において相続が発生した場合は、一定の条件において売却価格から売却した建物や土地の相続税額を取得費に加算できる特例があります。特例適用の条件としては相続税の申告期限の翌日以後3年(3年10カ月)以内に売却した土地建物であることが必要です。

また、

  • 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
  • その財産を取得した者に相続税が課税されていること

も条件として必要です。これらの条件が満たされている場合には、相続税額を取得費として加算できるので譲渡所得を少なくでき、節税効果が期待できます。

相続した空き家を売却したときの3,000万円控除を適用させる

相続した空き家が一定の要件を満たしていれば特別控除として3,000万円の特別控除を受けられます。条件としては

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

があります。亡くなった親など(被相続人)が居なくなり、空き家となった家を相続した場合に、その相続した家を売却した際に3,000万円の特別控除が受けられます。条件を満たしているかよく確認して、特別控除が適用できる場合には忘れず適用しましょう。詳しくは国税庁のホームページで紹介されています。

参考:国税庁

マイホームを売却したときの3,000万円特別控除を適用させる

先ほどは相続した家が空き家になった場合に適用できる特別控除でした。しかし、相続人が妻や子で相続時に家に住んでいる場合には適用できません。しかし、住んでいる家を相続した後に売却する場合にはマイホームの売却による3,000万円の特別控除が適用できる場合があります。条件としては

  • 自分が居住する家屋または家屋ともに敷地や借地権を売却する
  • 家屋を取り壊した場合は売却までに住居以外として使用していない
  • 売主と買主が親子関係や夫婦関係といった特別な関係でない

ことが必要です。別荘や仮住まいのための住宅には適用されません。また、先ほどの空き家の控除とマイホーム売却の控除は併用できません。詳しくは国税庁ホームページで紹介されています。

参考:国税庁

10年超所有軽減税率の特例を適用させる
これまで売却価格を減らす項目についてみてきました。ここでは譲渡所得にかける税率を軽減する特例についてみていきます。10年超所有軽減税率の特例は、相続した家を10年以上所有していた場合、譲渡所得に対してかかる税率が低くなる特例です。譲渡所得が6,000万円を区切りに以下のような税率に軽減されます。

所得税住民税合計(譲渡所得税)
6,000万円以下の部分10.21%4%14.21%
6,000万円超の部分15.315%5%20.315%

3,000万円特別控除の特例と併用ができます。古い家に住んでいた親から相続する際には、軽減税率を適用できるか確認をしましょう。10年超所有軽減税率の特例を適用するには確定申告が必要です。申告時に忘れずに特例適用の申告をしましょう。詳しくは国税庁のホームページで紹介しています。

参考:国税庁

相続した家の売却した後の確定申告について

相続した家を売却した後には基本的に確定申告を行うことが必要です。その年の全ての収入を合計して税務署に申告し、税額を確定するためです。売却益が出た場合には確定申告が必要になるので必要な書類を用意して税務署に申告しましょう。売却の結果、売却益が出ずマイナス(赤字)となった場合には確定申告は不要です。

ただし、売却益が出たが控除をしたらマイナスになった場合には、不動産の売却に対して課税はされませんが、確定申告は必要になるので、注意が必要です。

ここでは相続した家の売却に伴う確定申告について申告が必要な条件、確定申告を行うタイミング、確定申告に必要な書類、確定申告までの流れについて詳しく紹介していきます。正しく申告が行われないと最悪の場合脱税と見なされて追徴金を請求されます。確定申告自体は難しいことはありませんので、不動産会社などとも相談して準備をしましょう。

売却益が発生した場合は確定申告が必要

相続した家を売却して売却益が出た場合、譲渡所得に対して譲渡所得税が加算されます。給与などの収入に加えて譲渡所得を加算してその年の税額を決定するために、確定申告を行う必要があります。売却益を相続人全員で分配した場合には、受取った人それぞれが受取った金額を譲渡所得として申告する必要があります。

相続した家の不動産売却に伴う確定申告は売却損の場合には不要です。

確定申告を行うタイミング

相続した家を売却して得た売却益である譲渡所得に対する課税は、もらっている給与や事業などの所得とは別に計算する必要があります。不動産売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年3月15日までに税務署に確定申告を行って所得税を納めます。3,000万円の特別控除が適用になる場合も、確定申告を行って控除を適用する必要があります。

確定申告の受付期間は例年2月16日から3月15日(令和2年度分は特例で4月15日)までです。受付期間中はいつでも確定申告が可能です。間際になって慌てないよう、事前に準備をしておきましょう。ここで1月から3月に家を売却した場合には翌年の確定申告になるので注意しましょう。1月に売却してその年の3月までに申告をすると修正申告が必要になります。

また、所得に合わせて課税される住民税は確定申告後に届く納付書で納めます。はじめて確定申告を行う場合には不明な点や不安な点があるでしょうが、不動産会社や税理士、税務署に相談して申告期間内の確定申告を行いましょう。

年末近くに相続が発生し、すぐ売却を行うと確定申告までの期間が短くなります。不動産売買の経験があれば流れがわかっているので慌てずに対応できるでしょうが、はじめての場合には不動産会社とよく相談して売却時期を決定しましょう。

確定申告に必要な書類

相続した家を売却し確定申告をする際に必要な書類について詳しくみていきましょう。不動産を売却した譲渡所得の確定申告に際して自分で揃える必要がある書類は以下の書類です。

  • 不動産取得時の売買契約書(写し)
  • 不動産売却時の売買契約書(写し)
  • 取得費の領収書(写し)
  • 譲渡費用の領収書(写し)
  • 売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
  • マイナンバーなど確定申告に必要なもの

不動産の譲渡所得以外に収入(給与など)がある場合には一緒に申告する必要があります。サラリーマンで給与所得のみある場合には、会社から発行される源泉徴収票も準備しましょう。その他、副業収入や株などの配当などがある場合にはそれぞれ申告に必要な書類を揃えます。医療費控除も一緒に行いますので必要な場合は領収書などを準備しましょう。

登記簿謄本(全部事項証明書)は法務局のホームページからオンラインで申請し、郵送も可能です。手数料も安くなり、いつでも自宅に居ながら申請できるので便利です。

税務署からは下記の書類を取り寄せます。

  • 確定申告書B様式(譲渡所得がある場合)
  • 確定申告書第三表(分離課税用の申告書)
  • 譲渡所得の内訳書

これらの書類は国税庁のホームページからダウンロードできます。また、e-Taxを利用すればオンラインで申告ができます。設問に合わせて必要な数字を入力するだけで申告書ができるので便利です。

参考:法務局

参考:国税庁

確定申告の流れ

確定申告の書類が準備できたらいよいよ申告です。ここでは確定申告までの流れを順を追ってみていきましょう。

  1. 確定申告に必要な書類を準備する
  2. 所得を計算する
  3. 確定申告書などの書類を作成する
  4. 税務署に手続きを行う
  5. 納税または還付を受ける

まずは先ほど挙げた必要な書類を準備します。不足している書類がある場合には発行している機関に問い合わせて取り寄せましょう。相続した家の売買で発生した書類が見つからない場合には契約した不動産会社にまずは問い合わせましょう。書類が不足していると税額を計算できなかったり、提出を求められたりするのでしっかり確認しましょう。

書類が揃ったら所得の計算をします。収入が不動産売却に伴う譲渡所得のみの場合には譲渡所得を計算し、申告します。給与などがある場合には譲渡所得と給与所得などを合わせて、所得税額を計算します。

記入する金額がわかったら、税務署から取り寄せる確定申告書などに必要事項を記入して確定申告書類を作成します。国税庁のホームページでは「確定申告等作成コーナー」にてオンラインで書類の作成ができるようになっています。申告に必要な金額を入力していくと自動で所得税額も計算してくれるので、確定申告に慣れていない人は利用すると便利です。

e-Taxによる電子申請ができない人でも印刷して申告する書類づくりにも対応しているので、インターネットが利用できる人なら国税庁のホームページで書類を作成するのがおすすめです。

確定申告書類ができたら税務署に送付する手続きをとりましょう。インターネットで電子申請するにはマイナンバーカードとカードリーダーが必要です。郵送する場合には申告する税務署に確定申告書類を送付します。収入の証明のために税務署の受付印を押した控えが必要な場合には、申告する税務署の窓口で提出するか、郵送時に控えの返送手続きを行う必要があります。

所得税額が決定したら、それまで納めた納税額から不足分を納税します。税務署から納付書が郵送されるので、期限までに支払いましょう。確定申告書を作成時に所得税額がマイナスになった場合には還付を受けます。申告時に自身の振込口座を申告しておけば、還付額の決定通知の後に指定の口座に返金(還付)されます。以上で確定申告は終わります。

相続した家の売却にかかる税金に関するQ&A

ここでは相続した家の売却にかかる税金に関するよくある質問について紹介していきます。細かい不明点はたくさん出てくるでしょうが、都度、税理士や不動産会社、税務署などに相談して疑問を解決していきましょう。

誰が税金を負担するのか?

相続した家を売却する場合に相続人が複数いると誰が税金を負担するのかが疑問になります。売却の手続き上、代表者が名義をまとめ不動産会社と購入者に対応し、売買契約を行います。「1相続した家の売却時にかかる税金」で紹介した税金の内、印紙税・登録免許税は代表者が一旦支払います。

ただし、一般的には売却にかかった税金は相続人全員で分担するのが原則です。売却した不動産を現金で相続人に分割する際に、代表者が負担した印紙税や登録免許税を相殺して分割します。すでに税金を納めているため、代表者が支払った分を差し引いてから、所定額を支払います。

譲渡所得税・復興特別所得税は譲渡所得に対してかかる税金なので、相続人それぞれが受取った金額に合わせて税額を負担します。なので、相続人は相続した家を売却して得た利益を受けとった場合にはそれぞれ確定申告が必要です。確定申告した所得に応じて住民税も決定するので、相続に関わる住民税についても相続人それぞれが支払います。

取得費が不明な場合は?

売却利益(譲渡所得)を算出する際には、物件を購入した取得費が必要になります。相続する家がかなり昔に購入していて土地建物の金額がわからない場合には、原則として不動産の売却価格の5%を概算取得費として充てることになっています。その場合、取得費が低く見積もられ、実際よりも譲渡所得が大きくなることで税負担が重くなります。

可能な限り、過去の契約書を探し、購入時の金額がわかるようにすることが大切です。大きな買い物なので過去の通帳に残された出金履歴や当時の分譲時のパンフレット等、申告の根拠となる資料が見つかれば、取得費として計上できます。

購入したのがかなり昔で、買った金額(取得費)が分からないということもあると思います。こういった場合は、原則として売却価格の5%を概算取得費として、取得費の金額を計算することになっています。例えば、5,000万円で売却した場合にはその5%の250万円が取得費となります。過去の契約書を仮に紛失しているような場合でも例えば通帳の出金履歴や分譲時のパンフレット等、根拠となる何かしらの資料があればその金額を取得費として計上することができますので、まずは購入時の金額をできるだけ調査することが先決です。

資料が見つからない場合には原則として5%が適用されますが、例外として昭和28年1月1日以降に購入・建築した土地・建物に対しては5%の概算取得費が強制されない決まりがあります。建物の場合は「標準的な建築価額表」を、土地の場合は「市街地価格指数」を使って取得費を求められるので、より高く取得費を計上できます。相続した家がいつ買ったかわからない場合でもまずは不動産会社に相談してみましょう。

制度を利用して相続する家の売却にかかる税金の負担を軽くしよう

相続が発生した場合には、相応の相続税が発生します。相続に家が含まれる場合には相続にあたってどう取り扱うか悩む家庭が多いです。相続した家を売却し、現金化して分配する場合にはより高く売るだけでなく、税金の仕組みを正しく理解して、上手に控除を利用して節税しましょう。

相続した家の負担も税金も軽くするためには、手続きの不安にも相談にのってくれる優良な不動産会社を見つけることが重要です。でも、優良な不動産会社を見つけるのは大変だと思っている人は少なくありません。すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などあなたの求める条件を満たした優良な不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。無料で利用できるすまいステップの一括見積を利用してみてください。

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