不動産投資はサラリーマン向けの有利な不労所得獲得手段

不動産マーケットの流れに今乗るか、今回は見送るかの分かれ道

いわゆる不労所得を得られる投資手段として、サラリーマンの間で人気を集めているのが不動産投資です。私自身も働かないで生活できるほどの家賃収入(ローン返済や経費などを引いた手取り)がありますし、私の周りにいるお金持ちたちの多くも収益不動産を所有し、その恩恵を受けています。

もちろん、全く何もしないで収入が得られるというほど甘いものではありませんが、他の投資手段と比較すると、比べものにならないくらい少ない労力で安定した収入源を築くことができるのも事実です。

今は物件情報が数多く出てくる季節

そして今、年間で最も収益物件(投資用不動産)が動く季節になりました。私の会社にも、昨年11月ごろから物件情報が数多く寄せられています。その中にはもちろん、ネットやレインズ(不動産業者の物件情報ネットワーク)など表に出てこない未公開物件も数多く含まれています。

この背景には、年末から年明け3月にかけて、法人の決算対策による処分、不動産会社の在庫調整、減損会計対策による処分、相続対策による処分など、個人・法人問わず、“売り急ぎ物件”が多数市場に放出されるからです。売り急ぎの場合は、価格設定が甘めになるケースがあり、優良物件が思わぬ高利回りで出てくる可能性もあります。

今は金融機関の積極的な不動産融資が期待できる

5千万円のアパートを買おうと思っても、5千万円全額貯まるまで待っていたのでは、時間がかかりすぎてしまいます。そこで、私たちのような一般市民が短期間に資産形成するには、融資というレバレッジを効かせる必要があります。しかし、どんな優良物件であっても、融資が得られなければ、物件を買うことができません。物件を買うことができなければ、不動産投資そのものが始まりません。

ですから、いかに融資を引っ張るかということが、不動産投資をスタートできる前提条件であり、投資能力でもあるのです。そしてこの時期は、その融資を引っ張りやすい絶好のタイミングなのです。

なぜなら、金融機関も民間企業ですから融資の予算があります。融資担当者も年度末決算までに数字をとりたいので、通常であれば難しい条件でのローンも、OKが出る可能性が高いからです。したがって、ローンを組んで投資物件を購入する人にとっては非常に望ましい時期なのです。

あと数年で自己資金勝負の時代がやってくる?

しかし、浮かれてばかりはいられません。地価や金利の上昇など、様々なリスクが指摘されています。この環境下で、私たち一般人が不動産投資で成功するチャンスを掴むには、今がラストチャンスかもしれないのです。

というのも、物件価格は相変わらず上昇し利回りは低下傾向にありますので、ローンを組んで取得する場合、少ない自己資金ではキャッシュフローが見込めなくなる可能性があるからです。つまり、自己資金勝負の時代がやってくるということです。

また、優良な物件の数も減少傾向であり、投資家たちの奪い合いになっています。金利も上昇が囁かれ、低金利で借りることができるのも、あと数年で終わる可能性があります。不動産に融資できるのもあと数年だと考えている金融機関の融資担当者もいるくらいです。

ミニバブルがはじけてから安値で買えばいいと考えている人もいると思いますが、そんな時は銀行がお金を貸してくれないですから、融資利用は厳しくなることを想定しておいた方がよいでしょう。バブル崩壊後は、収益不動産を購入したいと言っても、自己資金5割、6割とかを要求されていました。そんな環境で良い物件を安値で取得できるのは、結局は自己資金が潤沢なお金持ちです。

今のうちに不動産を取得しておくか、来たるべきチャンスに備えて、自己資金をたっぷり作るか……。不動産投資を検討している人は、今が判断の分かれ道かもしれません。

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