資産としての二世帯住宅。長持ちする家は「貸す・売る」にも強い

最長60年間保証のロングライフ住宅

「ロングライフ住宅」として知られる旭化成ホームズのヘーベルハウスは、住宅メーカーの中でも早くから住宅の長寿命化に取り組み、また長期保証制度の導入などハード・ソフト両面からの充実を進めてきました。

その住まいづくりをサポートするのが「ロングライフプログラム」。定期的に建物を細かく入念にチェックすることで、住み心地と資産価値を高く保つヘーベルハウス独自のメンテナンス・点検システムです。 構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分は初期保証30年（定期点検および指定の補修を行うことで最長60年間保証）、主要な住宅設備機器は10年の「ロングライフ保証システム」となっており、定期的に建物を細かく入念にチェックすることで、住み心地と資産価値を高く保ち続けることができます。
 

「住み継ぐ」という資産価値

長く住み続けられる「ロングライフ住宅」なら、二世帯住宅に暮らす親世帯が逝去した後、そのスペースを孫世帯が受け継ぎ、子世帯と孫世帯が二世帯同居する、という選択が可能になります。

その時になってあらためて建て替えるとなると、孫世帯にとっても大きな負担となってしまいますが、長く住み続けることができる「ロングライフ住宅」なら、キッチンなどの設備をリフォームして暮らしやすい形にするなど、少ない負担で暮らすことができるのです。

ヘーベルハウスに住んでいる方への調査によると、二世帯住宅に暮らす未婚の同居孫が、結婚しても同じ家に住み続けたいと希望している率は「70%」^（※1）。多くの孫たちが、愛着のある家や生まれ育ったコミュニティを大切にしたいという想いを抱いているようです。

※1 「二世帯住宅30年後調査」（2014年11月）より。
 

「貸せる」という資産価値

何らかの事情で二世帯のうちどちらか一世帯、または両世帯が住めなくなった場合に備えて、「貸す」という資産活用の方法もあります。たとえば「賃貸併用住宅」にするというのがそのひとつ。

当初は親・子二世帯で同居している二世帯住宅でも、将来的に親世帯が亡くなったら、親世帯が暮らしていた部分を賃貸にするという選択や、最初は賃貸併用で一世帯を賃貸住戸とし、子どもが成長し結婚したら賃貸部分に子世帯が住むといった変化など、最初に「賃貸併用住宅」として二世帯住宅を建築し、ライフサイクルの変化によって二世帯で住んだり、賃貸にしたりと、住み方を変えながら暮らすことができます。

ヘーベルハウスには「30年一括借上げシステム」^（※2）という仕組みが用意されています。これは、旭化成ホームズで新築された賃貸住宅を、旭化成不動産レジデンスが30年間一括して借上げるシステム。空室があっても一定の家賃収入を保証しているほか、オーナーにかわって管理・運営も代行するもので、煩わしい管理業務の必要がないのもメリットです。

※2 エリア・物件によっては、ご利用いただけない場合があります。賃料・借上げ率は周辺市場動向等を検討し、当社基準にて設定させていただきます。また2年ごとに賃料の見直し（賃料維持を含む）をさせていただきます。

また、「貸す」という面では、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が実施している、「マイホーム借上げ制度」の活用もできます。

これは、JTIが借り上げる形で誰かに家を貸し、最初の入居者が決定した後は、空室時でも安定した賃料収入を保証するというもの。原則50歳以上の方を対象にした制度ですが、JTIが認めた外部の耐久・耐震性基準を満たし、長期にわたるメンテナンス体制を備えた住宅であれば、新築時に「かせるストック」（正式名称：移住･住みかえ支援適合住宅）の認定を受けることで、年齢制限なく「マイホーム借上げ制度」を利用できます。 「かせるストック」認定を受けるには、JTIの協賛社員・事業者（旭化成ホームズグループを含む18社／グループ）で、JTIにより充分なメンテナンス体制を備えていると認められた住宅メーカーやビルダー・工務店が施工･販売する住宅であることが必要です。

こういった仕組みを知っておけば、たとえば遠方に転勤することになり、やむをえず自宅を離れることになったとしても、貸せる「資産」として住宅を活用することができます。さらに、入居者とJTIの間は定期借家契約なので、貸す側がマイホームに戻りたいときには比較的スムーズに戻りやすくなっているのも利点のひとつといえます。
 

「売れる」という資産価値 

さらに「貸す」だけではなく「売る」という方法もあります。

業界トップレベルの「ロングライフ住宅」ならでは、ともいえる仕組みが、「ストックヘーベルハウス」という独自のシステム。これは、1998年にスタートした、ヘーベルハウスの中古物件だけを扱う独自の売買仲介システムです（旭化成不動産レジデンスが担当）。 従来の住宅査定では、一般的に築20年ほど経過すると家の査定評価はほとんどゼロになり、建築後20年以上経ってから売却する際には、売却価格はほぼ土地価格しか残らないというケースが多くありました。一方、ストックヘーベルハウスでは、スケルトン（構造躯体）とインフィル（内装や設備機器）を分けて査定。耐震性・耐火性に優れ60年以上の耐用年数を持つスケルトンと、15年ほどで耐用年数を迎えるインフィルを別々に査定することで、部位ごとに適正な評価を反映した値付けを可能にしたのです。

また、旭化成ホームズでは、ヘーベルハウス一軒一軒の「邸別ハウスカルテ」と呼ばれる建物維持管理記録シートを全邸で保管しています。これにより、新築時の設計図・仕様書から、点検やリフォームなどの履歴、交換した部品や工法も一元管理で保存され、オーナーが変わっても引き継がれることで、居住する方の安心・安全や快適を永続的にサポートすることができるのです。

「ストックヘーベルハウス」と同様のシステムとして、「スムストック」も知られています。 これは、旭化成ホームズグループを含む大手ハウスメーカー10社が加盟する優良ストック住宅推進協議会が手がける、一定の基準を満たす建物を長期的に評価して住宅流通を後押しする制度。ストックヘーベルハウスと同じく、耐用年数の異なる「スケルトン（構造躯体）」と「インフィル（内装や設備機器）」を別々に査定することで、建物本来の価値を適正に査定し、何年経った住宅でも適正な価格で流通させることを可能にするものです。

スムストックは、以下の3つの原則を満たしていれば、何年経った住宅でも適正な価格で評価してくれます。

①    新築時の図面、リフォーム・メンテナンス情報など「住宅履歴データベース」の保有
②    建築後50年以上の長期点検制度・メンテナンスプログラムの対象であり、実際に点検・メンテナンスをしていること
③    「新耐震基準レベル」の耐震性の保持

スムストックの査定や販売は、様々な試験や研修をクリアした「スムストック住宅販売士」が行うため、適正な価値の査定が期待できます。

長く住むことを前提に建てる家ですが、ライフステージや家族の変化などで、自宅をやむを得ず売却することになった場合でも、こういった仕組みで適正に「資産」として評価してもらえることを知っておくとよいでしょう。
 

より資産価値の高い「二世帯住宅」を建てる

二世帯住宅には、親子が同居することで得られる、お金には換えられない価値もたくさんありますが、ここまで見てきたように、耐震性・耐火性に優れ60年以上の耐用年数を持つ構造躯体を持った家なら、ライフスタイルの変化や様々な事情で貸す・売るといった場合にも、より有利に「資産」として活用できることがわかります。

長く安心・安全に暮らせる住宅を建てることで得られるのは、快適な暮らしだけではなく、安定した「資産」でもあるようです。これから二世帯住宅を建てるのであれば、そういった点も考えて、長く価値を持つ家をメンテナンスしながら、大切に住み継いでいくことを考えておくとよいでしょう。

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