<今回のポイント>

再開発が目白押しで、資産価値が高まる“伸び代”が大きい!?

2014年に完成した虎ノ門ヒルズを皮切りに、多数の再開発プロジェクトが同時並行で進み、今、非常に注目されているのが港区の虎ノ門・神谷町エリアです。

そこで、今回は、2018年5月に虎ノ門に新店舗をオープンした 野村の仲介+(PLUS)「虎ノ門センター」の河西センター長を招いて、同エリアの特徴やマーケットの動き、人気の高い中古マンションを紹介してもらいました。
河西所長・山田所長の2ショット写真

(左から) 野村の仲介+(PLUS)「虎ノ門センター」 河西センター長、 「広尾センター」センター長兼All About中古マンション ガイド 山田。


――虎ノ門・神谷町エリアで現在進行中のプロジェクトを地図に落とし込むと、改めてすごい数ですね。
マップ1

マップ1

図1.虎ノ門・神谷町エリアの再開発プロジェクトリスト

 

河西 これだけの再開発プロジェクトが集中しているエリアは都内では他にないと思いますね。単にビルを建て替えたり、マンションを新築したりするだけでなく、ラグジュアリーホテル、高品質な分譲レジデンス、インターナショナルスクール、レストラン、医療施設などの複合的な施設が揃っていますし、トータルな“街づくり”として展開していることが大きな特徴でしょう。虎ノ門新駅の開設も大きいですね。

――東京メトロ日比谷線「霞ケ関駅」と「神谷町駅」の間で、虎ノ門ヒルズ・ステーションタワー(マップ1・図1の4)と一体開発されていますね。虎ノ門ヒルズ・ビジネスタワーには、都心部と臨海部の東京五輪会場や選手村をつなぐBRT(バス高速輸送システム)の発着もできる巨大バスターミナルになるようですね。

河西 もともと利便性が高いエリアですが、さらに新駅や新交通システムが加わることのインパクトは大きいですね。訪日外国人の増加も加速するでしょう。BRTの主要ルートになる環状2号線の「虎ノ門-新橋区間」は“新虎通り”という愛称で、地下トンネルに自動車専用道路を通して、地上には幅13mの歩道ができます。オープンカフェや多様な飲食店・店舗ができて、表参道や銀座通りと並ぶ賑わいのあるストリートになるかもしれません。

――再開発計画の中でも、「虎の門・麻布台地区」(マップ1・図1の8)は一番スケールが大きい目玉プロジェクトですね。マンションだけでも約1,300戸もできるそうです。

河西 都会のオアシスのような緑地スペースも充分にありますから、日本人はもちろん、外国人にとっても住みやすく働きやすい環境になり、今後、より多くの人々を惹きつける魅力的な街に様変わりするのではないでしょうか。居住人口の増加も見込まれます。今後5~6年で大きく変貌しますから、資産価値が上昇する“伸び代”がまだあるでしょう。


築年の新しいハイグレードマンションが中心

河西所長ピン写真

 

――中古マンションのマーケットとしては、虎ノ門・神谷町はどのようなエリアでしょうか。

河西 もともとビジネス街の要素が強いため、夜間や週末はひっそりとして静寂な印象が漂う希有な立地です。近くの赤坂や六本木のような、昼も夜も眠らない街とは違います。逆にいうと、マンション・ストックはあまり多くありませんでした。そのため、虎ノ門近辺に勤務先や仕事場があっても、麻布、赤坂、青山などの「3A地区」に住まいを求めるケースが多かったわけです。

――価格相場を見ると、虎ノ門は3A地区よりも高いですね(図2参照)
図2.虎ノ門・神谷町エリアのマンション相場グラフ

 

河西 その理由は、築年数の違いです。3A地区は、30~40年前からマンション供給が始まり、築年数の古いストックが豊富なため、平均値としては抑えられています。虎ノ門や神谷町でも、ワンルームやコンパクトな投資用マンションは以前からありましたが、ファミリーで居住できるハイグレードなマンションが出始めたのは、ここ10年くらいでしょう。つまり、築10年前後までの比較的新しい物件が中心になっているため、平均価格が高くなっているわけです。

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