<今回のポイント>

住宅ローンと同じ感覚では借りられない不動産投資ローン

住宅ローンと不動産投資ローンは違う

住宅ローンと不動産投資ローンは違う?


サラリーマンが不動産投資をするときに、最初にぶつかるのが、「どの銀行から、いくらローンを借りられるのか」という問題です。このアプローチを間違えると、投資物件を購入できないかもしれません。

年収1,000万円、預貯金が1,000万円ある大手企業のサラリーマンが、不動産投資のために融資を受けようと預金口座のあるメガバンクに問い合せたところ、門前払いされたという話があります。住宅ローンの申し込みであれば大歓迎されるような人でも、不動産投資のローンでは話も聞いてもらえないということがあります。あるいは、別の金融機関に持ち込めば、投資物件への融資も受けられたかもしれません。

こうした行き違いを避けるために、まずは、住宅ローンと不動産投資ローン(アパートローン※注1)の違いをしっかり知っておきましょう(図1参照)。

※注1 金融機関によっては土地オーナーがアパートを新築・建て替えする際に限定して「アパートローン」という場合もあります。賃貸用不動産のためのローンについて、ここでは「不動産投資ローン」と表記しています。


図1.住宅ローンと不動産投資ローンの違い表

 

住宅ローンは、自分で住むためのマイホーム購入に限定されています。年収と購入する物件価格に応じて「いくら借りられるか」が決まるパッケージ型ローンで、ほとんどの銀行や信用金庫などで扱っています。

金融機関ごとに異なるのは諸費用や金利ですが、それぞれの公式ホームページなどで金利タイプや金利水準などの細かい融資条件が紹介されています。金利などの条件を横並びで比較できる住宅ローン比較サイトも数多くあります。これらのネット情報を見て、全国どこでも、自分の希望に合った有利な金融機関を選ぶことも可能です。

これに対して不動産投資ローンは、投資用の不動産の購入を対象にしたローンです。不動産投資ローンを扱う金融機関は、住宅ローンほど多くはなく、一部を除けば、ホームページや情報サイトには細かい融資条件は出ていません。

なぜかというと、住宅ローンほど定型化されていないからです。また、金融機関によって、不動産や人の属性に融資可能な「守備範囲」のようなものがあります。さらにその範囲内でも、どのエリアのどんな物件をどういう人が購入するかによって、融資の可否や融資条件が変わるオーダーメイド型のローンになっているわけです。


「不動産投資ローン比較表」で一目瞭然、金融機関による融資条件の違い

不動産投資ローンの融資条件が、金融機関によってどれほど違うかを図2に示しました。これは野村不動産アーバンネット資産コンサルティング部で集めた2018年4月時点の情報です。違いを示すための表で、網羅されているわけではありません。
図2.不動産投資ローンの条件比較表

図2.不動産投資ローンの条件比較表(野村不動産アーバンネット資産コンサルティング部調べ/2018年4月時点)※違いを示すための表であり、上記条件通りに融資されるとは限りません。


まずは、金利水準の違いを見てみましょう。この図の中だけでも、最低と最高では銀行間で2%を超える差があります。もっと高い金利の金融機関もあります。住宅ローンでは、固定・変動などといった金利タイプが同じなら差は1%前後くらいです。

また、住宅ローンで3%を超える金利は、現在は借りる人がいない水準です。しかし、不動産投資ローンの場合は家賃収入を返済に充てます。そのため、物件の利回りが高ければ収支が合うのです。

次に、注目したいのが融資の対象エリアが限られることです。首都圏や地方の大都市の物件であれば、全国展開をしている銀行や、それぞれの都市に本支店がある地方銀行などが融資対象としています。しかし、それ以外の地方都市では、融資する金融機関が限られます。また、融資対象エリアを絞るなど、ここ数年で慎重さを見せる金融機関も出てきています。

不動産の種類築年数によって、融資する金融機関と融資しない金融機関があります。C銀行は木造アパートには積極的に融資しますが、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションには消極的です。その逆の銀行もあります。築年数が古いと返済期間が他に比べて極端に短くなるところもあれば、築古でも比較的長期の返済が可能な金融機関もあります。

物件の担保力の評価方法も金融機関によって違います。住宅ローンは売り出し価格や中古の取引事例価格をベースに、その8~9割の融資が可能です。不動産投資ローンは、売り出し価格とは別に、積算価格収益還元価格(※注2)を割り出し、担保力を評価するのです。

※注2 積算評価:「公示地価(相続税評価額)+建物の建築費(築年に応じて減価償却)」の合計額。収益還元評価:賃料を期待還元利回り(キャップレート)で割り戻して算出。



>>次のページでは、どんな人がいくら借りられるか、融資審査について紹介します。