<今回のポイント>
1.不動産投資って何? 他の投資との違いとは?
2.不動産投資の種類は? 何を買えばいい?
3.不動産投資に関する情報はどこから得られる?
4.不動産投資に必要な資金は? いくらの物件が買える?
5.収益物件の選び方、良し悪しの見分け方は?
【おまけ】不動産投資の必須10ワード用語集


1.不動産投資って何? 他の投資との違いは?

不動産投資って?

そもそも不動産投資って? メリットデメリットは?


不動産投資とは、不動産に資金を投じて、利益を得ようとすることです。具体的には、不動産を買い、人や会社に貸して賃料を得たり、買った価格より高く売って売却益を得ようとすることを言います。賃料という毎月安定的に得られる運用収益(インカムゲイン)に加えて、将来に向けて大きな資産形成ができる投資として、不動産投資が注目されているのです。
図1.投資商品のリスクとリターンの関係概念図

 

では、不動産投資と他の投資商品とは、どう違うのでしょうか。図1は、代表的な投資商品のリスクとリターンの関係を示したものです。例えば、株式には配当というインカムゲインもありますが、売買によるキャピタルゲインを主な目的にするのが一般的でしょう。そのため、大きな値上がり益が得られる可能性もある一方で、値下がりや倒産で損失が出るおそれもあります。

また、投資商品の比較の観点として、「投資家がリスクや収益をコントロールできるか」「レバレッジが利くか」という点でも違いがあります。この点については次のリンクに詳しく解説しています。

■不動産投資とほかの投資のメリット・デメリット比較、特徴を詳しく知りたい場合は、下記の記事へ。


2.不動産投資の種類は? 何を買えばいい?

一口に不動産投資といっても、投資対象の不動産(投資用不動産)にはさまざまな種類があります。収益を得るための不動産なので「収益不動産」「収益物件」とも呼びます。
図2.不動産投資物件の種類一覧

 

初めての不動産投資としてもっともポピュラーな対象が、区分マンション(ワンルーム)、一棟マンションアパートの3つのタイプです。すべて住宅系になっている理由は、賃貸住宅の場合、契約期間中は家賃が変わらないため、収益が安定しているからです。オフィスビルや店舗は、住宅に比べて高い収益が得られる可能性がある半面、価格や賃料の変動、空室リスクが高いのです。

投資額(物件の価格)としては、区分物件のほうが一棟物件より低いのが一般的です。ただ、郊外や地方都市の中古アパートより都心の区分マンションのほうが高額ということも、もちろんあります。地域や物件の種類・規模・築年などの一般的な傾向はありますが、物件ごとの個別性が強いことも覚えておきましょう。

はじめて収益物件を買うお客様からは、「年収はいくら必要?」などと聞かれることもありますが、手持ち資金や収入に応じて、物件を選択することもできます。

■不動産投資の種類や特徴、年収に応じた物件の選び方について、詳しくは下記の記事へ。


3.不動産投資に関する情報はどこから得られる?

あらゆる商品・サービスの情報がネットから得られる今、不動産投資も例外ではありません。住宅・不動産のポータルサイトや不動産投資専門のポータルサイトがあり、物件情報からノウハウ・体験談まで幅広く掲載されています。また、不動産や投資関連の調査機関や行政のウェブサイト、専業・兼業大家さんのブログまで、情報はあふれています。
図3.不動産投資の情報源のイメージ図

 


一方で、不動産の情報収集は、ネットだけでは完結できない部分もあります。マイホームの場合は、ネットから得られる物件情報がメインになりつつありますが、収益物件については、少し状況が異なります。不動産仲介会社や賃貸管理会社を訪問して生の情報を得ることも重要です。

本を読んだり、セミナーに参加したりすることも役に立ちます。ただ、気を付けておきたいのは、本やセミナーは特定の人(や企業)の経験や立場から発信されているということです。そのため、一人の人間の経験や特定の企業が勧める内容などに偏っているケースもあります。なるべく複数の本やセミナーに接して比較し、自分が共感できるものを見つけるといいでしょう。

■不動産投資の情報の調べ方、不動産会社の選び方の詳細については、下記の記事へ。


4.不動産投資に必要な資金は? 自分はいくらの物件が買える?

購入する収益物件を選ぶ前に、「自分がいくらの物件を購入できるか」を把握したいですよね。そのためには資金調達の能力を知る必要があります。
図4.不動産投資向け融資を扱う金融機関リスト

 

マイホームの場合は、頭金は物件価格の1~2割、借入可能額は年収の7倍前後(現在の低金利下では)など、目安があります。不動産投資の場合は、頭金の割合も借入可能額も、購入者の個人属性と対象となる収益物件の条件によって、かなり幅があります。これまでのお客様の中には、最大年収の10~20倍まで融資を受けた人もいました。

個人属性というのは、年収だけではなく、職業・勤続年数・役職などから見た社会的信用力、本人および親族の資産状況なども加味されます。本人、物件ともに、どの項目をどのように評価するかは金融機関によって異なり、金利や返済期間などの融資条件が変わります。同じ金融機関でも、経済情勢や政策次第で融資姿勢が変化することもあるため、常に新しい情報をキャッチすることが大切です。

■不動産投資ローンの種類や特徴、資金調達の方法については、下記の記事へ。


5.収益物件の選び方、良し悪しの見分け方は?

収益物件を選ぶときに重要なポイントは、1.立地、2.融資(ローン)、3.利回りキャッシュフローの3点です。

不動産投資の目的は賃料収入を得ることですね。そのため、賃料水準や入居率の高さを左右する立地が第一のポイントといえます。なるべく視野を広げて、価格相場やマーケットの状況を調べながら、どのエリアに狙いを定めるかを考えましょう。

次に、良い物件が出たとしても購入できなければ意味がありません。その物件に金融機関の融資が付くのかどうか、自分の購入能力に見合った物件かをチェックしましょう。金融機関の評価は、将来、売れるかどうかにも深く関係します。

また、物件情報などに掲載されている利回りは、満室想定時の年間家賃収入を価格で割った「表面利回り」が一般的です。表面利回りだけでなく、家賃収入からローン返済額や建物の経費(減価償却費・管理経費など)を差し引いた後に手取り収入がいくら残るか、というお金の流れ(キャッシュフロー)も把握しておくことが大切です。

ネットで得られる情報はかなり豊富で、現地やその周辺の写真なども見られるようになっています。だからと言って、現地に一度も足を運ばないで購入することは避けましょう。賃貸運営に関わる貴重な情報を得るためにも、購入前に必ず自分の目で物件をチェックすることをお勧めします。

図5.物件の主なチェックポイント表

 

■購入プロセス、エリアの選定、物件の見極め方の詳細については、下記の記事へ。


【おまけ】 不動産投資の必須10ワード用語集

最後に、初心者でもこれだけは知っておきたい不動産投資用語10ワードをセレクトしました。金融・会計用語などから派生し、不動産投資の場では特有の意味・ニュアンスを持つものなどもありますので、チェックしておきましょう。

1.インカムゲイン
2.キャッシュフロー
3.キャピタルゲイン
4.減価償却費
5.サブリース
6.収益還元法
7.耐用年数
8.表面利回り
9.レバレッジ
10.路線価


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【関連サイト】
不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の不動産投資用語集
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