<今回のポイント>

2017年の不動産投資5大ニュース

まず、不動産投資にかかわる2017年のニュースやトピックスを紹介しましょう。
2017年の不動産投資市場5大ニュースと2018年予測。

2017年の不動産投資市場5大ニュースと2018年予測。


1.売り出し物件の利回りはまだ下げ止まらない

図1.収益物件の利回り推移グラフ

 

まずは、利回りについてです。図1のグラフを見ると、収益不動産の表面利回りは、2017年の前半に「横ばい」で推移するように見えました。しかし、後半になって再び微妙に低下していることがわかります。つまり、まだ価格が上昇していることになります。

ただし、ここで注意してほしいのは、図1のデータは、売り出し希望価格をベースにした満室想定時の表面利回りということです。営業現場の感覚では、都心部を除けば、実際に取引されている価格は半年前よりも下がっており、成約ベースの利回りはやや上昇しているという印象です。

その背景としては、売り出し物件数がかなり増加しており、成約するまでの期間が長引いていることや、多くの売主は強気の価格設定をしていながらも、中には価格交渉に応じる例も出始めていること、などが考えられます。

2.不動産投資向けの融資が引き締め

2016年の秋に「金融庁がアパートローン向け融資の監視を強化」という報道が出てから、不動産投資に対する融資が厳しくなるのではないかと危惧されていました。2017年の春以降から徐々に影響が出始めました。
図2.不動産投資家の意識調査グラフ

 

図2は、不動産投資専門サイト「健美家」が2017年10月、会員を対象に実施した「不動産投資に関する意識調査(第8回)」のデータです。2017年以降に金融機関の融資状況がどうなったかを訪ねた質問に対して、半数以上の52.3%が「厳しくなった」と答えています。半年前の4月時点の調査では、「厳しくなった」のは34.5%に止まっていました。

厳しいと感じた理由については「自己資金を求められるようになった」「自己資金の割合が上がった」という割合が高くなっています。いわゆる「フルローン」が難しくなって来たわけです。


3.アパート建築ラッシュの終焉と空室率アップ

2015年の相続増税の前後から始まったアパート建築ラッシュは、2017年に入ってからの融資引き締めと共に終息しました。しかし結果的には、賃貸住宅の新規供給が急増したこともあり、空室率が上昇しています(図3参照)。
図3.空室率推移グラフ

 

賃貸住宅の種類別では、マンションよりもアパートのほうが空室率は悪い状況です。「タス」の調査では、マンションが10%前後なのに対して、アパートは30%を超えています(いずれも首都圏。『TAS賃貸住宅市場レポート2017年12月』)。以前にも増して、空室率の動向に注意を向ける必要があるでしょう。

4.民泊新法成立、多様な賃貸ニーズに応えるプラン登場

2017年6月9日に、民泊について規定した「住宅宿泊事業法」、通称“民泊新法”が成立しました。「宿泊日数が年間180日を超えない」などの一定の条件のもと、所轄の自治体に住宅宿泊事業者として届け出ることによって旅館業法の対象外となり、従来は特区などに限定されていた民泊サービスが幅広く展開できるようになります。施行は2018年6月15日です。

民泊サービスについての法律が整備されることによって、既存の賃貸住宅の活用の幅も広がって来るでしょう。たとえば、ホテル仕様のマンションを造り、旅行者の需要があるときは民泊営業、需要が低下したら通常の賃貸マンションとして運営するなど、新しい企画も登場しています。

外国人の就労者や観光客はともに増えています。日本全体では人口減少が進む一方、東京圏は人口や世帯数が増加していますが、それを支えている大きな要因が外国人というデータもあります(図4参照)。外国人をターゲットにしたビジネスはますます重要になってくるでしょう。

図4.NRI調査「外国人人口の推移グラフ」

(出典:野村総合研究所「日本の不動産投資市場2017」(2017年10月)を基に、編集部で作成(サイズ圧縮のため1997~2005年までのデータを削除))


5. リートの配当利回りが上昇、投資対象として妙味

2017年11月9日、株価が26年ぶりに2万3,000円台を回復しました。その一方で、上場リート(不動産投資信託)は価格が下落しています(図5参照)。
図5.リートと株価指数の推移グラフ

(出典:一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT.jp」)


上場リートの配当利回りが3%台から4%台へ上昇し、資産運用先としての魅力が増しています。

以前は、株とリートの価格は同じトレンドで動いていました。しかし、昨年あたりから逆の動きになっています。株価が下がるとリートが上がり、株価が好調になってくると、リートが下がるという状況です。

2017年後半は、株価が高値を更新しているため、リートを売って株に組み替える動きが高まっているのでしょう。来年から「つみたてNISA」(長期積立型の少額投資非課税制度)も始まりますから、同様の動きが加速するかもしれません。

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