【この記事のポイント】

地価と中古マンション価格の上昇傾向、ついに頭打ち?

「もう価格が高止まり。これ以上の値上がりは考えにくい」という声が出て来る一方で、都心3区(千代田区、中央区、港区)の物件こそ早めの決断をしたほうがいいと考えます。その理由とは?

これ以上の値上がりしないならば、急がなくてもいいと思いがち。でも、都心3区(千代田区、中央区、港区)で良い物件がほしい場合、早めの決断をしたほうがいいと考えます。その理由とは?


野村不動産アーバンネットが調査した中古マンションと住宅地の「実勢価格調査」を基に、2017年10月1日時点の最新の不動産価格動向を紹介します。この調査は、対象となる住宅地(土地)と中古マンションをピックアップして、それぞれの実勢価格を3ヵ月ごとに定点観測し、「変動率」で表したデータです。不動産市場のタイムリーな動きをチェックするのに役立つでしょう。
※調査地点は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の限定されたものですので、都県全体を表すものではありません。

図1.中古マンション・住宅地の価格変動率グラフ

ゼロより上は前回より価格が上がったことを、下であれば価格が下がったことを意味する


今回の実勢価格調査で、住宅地、中古マンション価格ともに四半期の変動率が0.0%となりました。正確には、どちらも0.1%未満のプラスで、ほんのわずかながら上昇しています。プラスの変動率は17四半期連続です。

ごく緩やかなプラスが続いてきましたが、この1年は0.1~03%の狭い範囲に収まっており、ほぼ「横ばい」といっていいでしょう。いよいよ上昇傾向が頭打ちになって来たといえるかもしれません。

2013年から2~3年間に渡って、首都圏の価格上昇をけん引してきた東京都区部が、ここ1年は0.1~0.2%のプラスにとどまっています。こうした動きも、全体的な横ばい傾向を強めているのでしょう(図2参照)。

図2.東京都区部の価格変動率グラフ

 




「横ばい」が80%! もう価格は上がっていない?

次に調査地点の中で、「値上がり」「横ばい」「値下がり」のうち、どの動きが多かったのかを見てみましょう(図3参照)。

図3.中古マンションの価格の動きシェア推移グラフ

 

「横ばい」の割合は、中古マンションが79.9%、住宅地が82.9%です。ともに8割前後と圧倒的なシェアを示しています。「値上がり」と「値下がり」の割合は、中古マンションが10%前後、住宅地は10%未満です。これほど「横ばい」のシェアが高まったことはありません。

以前は、「横ばい」の割合が60~70%で最大であっても、「値上がり」か「値下がり」のどちらかが20~30%を占めるケースが普通でした。エリアごとに傾向があり、それを反映しているからです。

たとえば、都区部の価格が高止まりしていると、相対的に割安なエリアに購入者が流れて、結果として周辺部の価格が少し押し上げられるという現象があります。この場合、都区部では「横ばい」の割合が増え、周辺部では「値上がり」の割合が多くなるわけです。

一方、都区部で価格調整による「値下がり」地点が出て来ると、購入者が再び戻って来ます。すると周辺部は価格が上がらず「横ばい」になる、といった具合です。都区部や周辺部の中でも、細かいスポット同士で同じような現象は起きています。

こうしたプラスのエリアとマイナスのエリアが相殺しあって、変動率の平均としては0%前後の数字となっていたわけです。しかし、今回の実勢価格調査では「値上がり」と「値下がり」の地点がともに減り、価格の変わらない地点がおよそ8割を占めるという、非常に平穏な状態になっています。

ある意味では、それぞれのエリアで妥当な価格相場に落ち着き、購入できる人が購入しているという状況かもしれません。もし、誰もが手の届かない価格になれば、需要は縮小して、価格は値下がりするでしょう。しかし、取引件数は例年と変わらず減っていません。


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