<今回のポイント>

不動産投資の3大リスクとは?

不動産投資について調べると、失敗例やリスクなどの情報が出てくることも。ほかの投資商品と比べてどうなのか?

不動産投資について調べると、失敗例やリスクなどの情報が出てくることも。他の投資商品と比べてどうなのか?


投資にはリスクがつきものですが、さまざまな種類の投資と比べて不動産投資は必ずしもリスクが高いわけではありません。まず、そのポジションを確認しておきましょう。

投資のリターン(収益率)とリスク(不確実性・危険確率)は、図1のように、高いリスクを取るほどリターンが大きくなるという関係にあります。
図1.リスクとリターンの関係概念図

 

主に売買差益(キャピタルゲイン)を目的に投資するFXや株式は「ハイリスク・ハイリターン」、利息や配当(インカムゲイン)を得る預貯金や国債などは「ローリスク・ローリターン」となるのが一般的です。不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれます。急激な変化のない賃料収入というインカムゲインを中心に、相場上昇期に売却すればキャピタルゲインを得られる可能性があります。

不動産投資が他の投資商品と大きく違う点が、借り入れ(ローン)の存在です。金利の変動は不確実ですから、リスク要因ととらえるべきです。自己資金が多いほど、「ローリスク」に近づくと言っていいでしょう。ただ、ローンはリターンを大きくするのに役立つということも覚えておきたいところです。

もうひとつ、不動産投資の大きな特徴は、管理運営のやり方次第でリスクを下げて運用益を高められることです。たとえば株価は、自分ではコントロールできません。これに対して、不動産投資の場合は物件に手を加える、入居者募集を工夫するなどして、収支を改善できる可能性があります。一定のコストはかかるにしても、自分でコントロールできるメリットを知っておきましょう。

不動産投資のリスクとは具体的に何でしょうか。以前の記事で「不動産投資で、どんな失敗をしたか」というアンケート調査を取り上げました。そのトップ3は、1位「空室」、2位「修繕費・維持費」、3位「購入価格」です。実は、それぞれが不動産投資のリスクを代表する要素、「収入減少」「支出増加」「価格下落」を反映しているといえます(図2参照)。

図2.リスクと失敗の関係

 

ではいよいよ、不動産投資の3大リスクの対策を紹介します。


【リスク1】安定収入を脅かす「空室率の上昇」

賃料収入を目的にした不動産投資の最大のリスクは、「空室の増加、長期化」、つまり「空室率の上昇」でしょう。不動産マーケット(地域・全体相場)によるものと、物件そのものによるもの、それぞれの対策を考えてみましょう。

a)不動産マーケットによる空室リスク
大きなトレンドして「人口や世帯数が減少して、既に空き家が大幅に増加しているため、賃貸住宅の空室率の上昇は避けられない」という見方があります。しかし、すべての地域で人口が減っているわけではありませんよね。事前に地域の不動産マーケットをきちんとリサーチして、賃貸需要のある場所を選ぶことで、回避できるでしょう。

「人口・世帯数の減少が大きい郊外、地方都市は賃貸需要が乏しい」「駅近物件でないと入居者から選ばれない」などともいわれます。全体傾向としてはその通りですが、こうしたエリアがすべて駄目というわけではありません。地域のニーズにあった物件なら通用する場合があります。こうした地域での投資に次のような例があります。

<オーナーの声>
「郊外の駅からバスを利用する立地、いわゆるバス便エリアの駐車場付きの一戸建てに投資しています。価格はおよそ1500万円で購入しました。表面利回りは約9%です。子育てファミリーが安定して入居してくれていますね。
この立地で、ワンルーム主体のアパートだったら手を出さないと思います。戸建て賃貸には共用設備はないし、敷地周りの清掃は入居者が自分でやってくれるので、維持管理のコストや手間がほとんどかからないのもメリットです」

b)物件に由来する空室リスク
マーケット要因ではないところ、つまり物件そのものの空室の原因は、「賃料設定が高い」「入居者の募集活動が適切でない」「築年数の古い物件で建物・設備の老朽化している」などが考えられます。

このリスクも事前のリサーチである程度まで回避できます。まず、物件のレントロール(各部屋の賃料と入居状況)をチェックして、周辺相場から見て妥当かどうかをチェックします。こうした作業をしていない人が意外に多いかもしれません。

購入後に家賃が高めだと気づいたら、速やかに賃料を見直しましょう。賃料が適正なのに入居者が入らない場合は、賃貸仲介・管理会社とのつきあい方に問題がある可能性があります。募集活動を熱心に取り組んでもらえるように、賃貸仲介管理会社に対して働きかけるのがポイントです。

<オーナーの声>
「うちは代々アパート経営をしているのですが、父親は空室が長引くと、『なぜ部屋が埋まらないんだ』と上から目線でよく営業マンを叱っていましたね。それでも、なかなか部屋は埋まりませんでした。
自分が引き継いでからは、賃貸仲介管理会社の勤務状況などを調べて、営業の邪魔にならない時間帯に菓子折りを持ってお願いに行くようにしたんです。『うちの物件をよろしくお願いします。決まったら、広告料など必要なインセンティブも付けますから』と、ビジネス・パートナーとして接するようになったら、空室が出てもスムーズに決まるようになりました」

老朽化や設備仕様の陳腐化が原因で空室が増えるのは、ある程度は避けられません。このリスクへの対策は、「支出増加リスク」につながるリフォームと関係するため、次のページで解説します。

続いて、「支出増加リスク」と「価格下落リスク」の対策について考えます>>