【今回のポイント】

レバレッジを利かせた不動産投資なら、サラリーマンでも「+月100万円」は実現できる!

小さな投資で大きなリターンを得る

小さな投資で大きなリターンを得る


「給料以外に月100万円の手取り収入」――こんな目標をサラリーマンが立てることは無謀でしょうか。「月1~2万円なら、ちょっとした副業でも可能かもしれないが、100万円なんて、とても無理では?」と思うかもしれません。

仮に、手持ち資金が1,000万円あるとしましょう。銀行の定期預金では金利が0.1%以下ですから、年間1万円にも達しません。株式に投資しても配当利回りは平均2%程度のため年間20万円。月々100万円、年間1200万円の配当を得るには、6億円の株式が必要です。そこまで売買で増やすのは、かなりハードルが高いでしょう。

実は、不動産投資なら可能です。それは不動産投資ローンという「レバレッジ(てこ)」が利くからです。銀行は、株式や債券など金融商品の投資資金には融資しません。しかし、不動産投資に対しては、上場企業のサラリーマンであれば年収の10~20倍の融資をしてくれます(年収や資産背景などの属性による)。これを元手に投資すれば大きなリターンが得られるわけです。

もちろん、いきなり「月100万円」は現実的ではありません。たとえば、30代後半~40歳前後から始めて、いくつかのステップを踏めば定年までに達成することは可能でしょう。スタートする年齢が50代に入ると、定年までの期間が短くなり融資面も厳しくなりますから、退職金を活かした別の戦略を立てる必要があります。

今回は40歳前後からスタートする場合のロードマップを描いてみましょう。


手取り40~50万円までは3~5年で到達! その後に謎の壁が……

次に挙げる例は、どんな物件を買えば、目標の手取り金額(※)に達するかを示したものです。融資条件、物件の構造や規模などによって数値は変わりますので、あくまでも目安とお考えください。

※税引き前キャッシュフローで表示。所得税等の税金はその他の所得によって左右されるため。


■1.手取り月5万円
物件種別:中古ワンルームマンション

中古ワンルームマンション

中古ワンルームマンションで投資。※画像はイメージです

価格:諸費用込みで1,000万円
ローン:ゼロ(全額現金で購入)
表面利回り:7~8%
→手取り月5万円(年間60万円)


「月々数万円のお小遣いを増やしたい」というように、ちょっとした副収入を目的にしているなら、これでゴールです。ただ、より大きなステップを目指す場合は、手持ち資金をすべて購入資金に投入したり、手取り収入を小遣いとして使ったりしてはいけません。

また、サラリーマンが大きな資産形成をするには「レバレッジをかける」ことが大事だと言いました。しかし、新築ワンルームの場合は例外です。これをフルローンで購入してしまうと、手取り収入が限りなくゼロに近いかマイナスになるケースがほとんどです。手取り収入を増やすことにはつながらないことに注意してください。


■2.手取り月20~25万円
a) 物件種別:新築アパート

a) 物件種別:新築アパート

a) 物件種別:新築アパート ※画像はイメージです

購入者年収:800万円
価格:8,000万円
ローン:8,000万円(フルローン)
表面利回り:8%
→手取り月20万円(年間240万円)
売りアパートの物件例はこちら≫≫


b) 物件種別:中古一棟マンション
b) 物件種別:中古一棟マンション

b) 物件種別:中古一棟マンション ※画像はイメージです

購入者年収:1,000万円
価格:1億2,000万円
ローン:1億2,000万円(フルローン)
表面利回り:7%
→手取り月25万円(年間300万円)
1億円以下中古一棟マンションの物件例はこちら≫≫


上場企業に勤めるサラリーマンで、年収が700~800万円以上あれば、最初から一棟モノを購入することは十分にできます。より大きな手取り収入を目指すなら、可能な限りレバレッジを利かせて規模の大きな収益物件を購入することが近道です。


■3.手取り月40~50万円
上記2のパターンで、2棟目を購入すれば月40~50万円の収入も実現できます。そんなに短期間で、さらに8,000万円~1億円以上も借りられるのかと疑問に思うかもしれません。

しかし、1棟目を購入した後、2~3年に渡ってローン返済を続ければ、借入元金はかなり減って担保余力が生まれます。手取り収入を使わずに貯蓄していくと、金融資産も着実に増えるでしょう。その結果、返済実績を重ねて信用力がついていると銀行は評価してくれるのです。また、年間の賃料収入が安定して入っていれば、その分がサラリーマンとしての年収と合わせて考慮され、個人属性も高まります。

たとえば、上記のような新築アパート(2-aの例)で年間の手取り額が240万円の場合、会社の年収800万円と合わせて1,000万円以上の年収があるものと見てもらえるわけです。このようにして「手取り月40~50万円」、物件価格で2~3億円、物件数でいえば2~3棟目までは、比較的スムーズに進められるでしょう。

ここまで来ると「行け行け、どんどん」という気持ちになり、さらに4棟、5棟と順調に買い進めて行くことによって、「手取り100万円」を達成するのは難しくないと思いがちです。ところが……。

サラリーマン大家さんには「年収の壁」という試練が待っているのです。これは金融機関が個人投資家に設定している1人当りの与信枠のことで、だいたい「年収の30倍」または「3億円」くらいといわれています。この壁を超えるにはどうすればいいのでしょうか?

次のページでは、「年収の壁」を、どう乗り越えるかを考えてみます>>