【今回のポイント】

収益物件なら「掘り出し物」はある!?

「不動産に掘り出し物はない」は本当? 不動産投資における掘り出し物について考える。

「不動産に掘り出し物はない」は本当? 不動産投資における掘り出し物について考える。

「不動産に掘り出し物はない」と、“格言”のように言われます。ここでいう「掘り出し物」は、「相場より安く買える、条件の良い物件」という意味でしょう。

この“格言”、自分が住む「マイホーム」探しでは、おおむね正しいのではないでしょうか。しかし、投資用の物件、収益物件にはなじまない気がします。マイホームとそれ以外(投資用の収益物件や相続対策の不動産)は、同じ不動産であっても、買う時の視点が全く違うからです。

まず、 マイホームは「自分が住む」という共通の使用目的があります。住環境や住み心地の良さを優先するのが普通ですから、人気の条件も万人で共通する点が多くなります。

しかも、取引状況は比較的オープンで、取引量もそれなりにあるので、地域や物件の条件による価格相場が形成されています。人気条件をより多く満たす物件の価格は高く、人気条件があまり満たされていない物件は安くなるわけです。

つまり、条件が似ているのに価格が安い物件には、安いなりの理由があるということです。安いからと言って、掘り出し物とはいえません。

もちろん、「急いで売りたい」などの売主の事情で、条件の良い物件が相場より安く出ることも、ないわけではありません。しかし、そういった物件は、スピーディーに現金化できる不動産買取業者への売却が多くなり、一般の流通市場には出てきにくいといえます。

一方で、収益物件の場合は、次の二つの理由から、「掘り出し物」に出会える可能性があります。

まず、収益物件は、必ずしもオープンな市場で取引されるとは限りません。売主が情報を公開したくないケースもあるため、レインズやインターネットの物件検索サイトなどに掲載されない物件もあります。そのため、マイホームのような取引事例をベースにした価格相場というのは形成されにくいのです。

さらに、投資の目的によって物件の希望条件が異なるため、人によって「よい物件」の判断が大きく分かれます。同じ物件が、ある人にとってはまったく対象外となり、別の人にとっては「掘り出し物」にもなるわけです。


同じ物件が、目的や人の条件次第で良くも悪くもなる

たとえば、相続対策と資産形成では、それぞれ次のような条件が求められます。それぞれの目的に対してより有利な物件が見つかれば、それが「掘り出し物」になるでしょう。

<相続対策>
収益性の高さよりも、評価額の圧縮効果が高い物件を希望する人が多くなります。現金で購入したりするケースや立地を重視する傾向にあるため、表面利回り3~4%程度でも許容範囲です。利回りよりも将来的に資産価値が目減りしないエリアを好みます。

→人気物件の例:都心のタワーマンション最上階

相続対策の場合は、少しくらいなら価格が高い物件を買ったほうが、最終的におトクになるケースもあります(図1)。価格の高低よりも、評価額の圧縮率の大きさがポイントで、この例では、物件Bが掘り出し物といえるかもしれません。

図1.相続対策に合った掘り出し物の試算図

 


<資産形成>
現在の収入アップや資産形成を図るなら、収益性が高くなければなりません。キャッシュフロー重視で、利回りの高い物件を希望するのが一般的です。インカムゲイン(運用益)で手持ち資金を増やしつつ、うまくいけばキャピタルゲイン(売却益)も狙える物件だと、なお良いでしょう。

その点では、安く買えることは、掘り出し物の条件のひとつかもしれません(融資条件によっても判断は分かれます)。

→人気物件の例:都心周辺部、やや郊外。表面利回り7~8%の一棟レジデンス

同じ資産形成でも、手持ち資金の状況などによっては、別の条件のほうが有利になることもあります。投資への志向によっても、適した物件は変わります。

手持ち資金が豊富で収入が高く、金融資産を不動産に変えて、長期的に安定収入を得たい場合は、利回りは5%程度でも、なるべく都心に近い物件を希望するケースが多いでしょう。

さらに、減価償却費を多く計上できる建物割合の高い一棟マンションなら、所得税・住民税の節税にもつながります。つまり、節税しながら資産形成効果の高い物件が、このタイプの人とっての掘り出し物となるわけです。


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