建物の大きさを規制するために設けられる数値が建ぺい率と容積率だ。建ぺい率とは、敷地面積に占める建築面積のこと。建築面積は建物の1階部分の平面面積にほぼ等しい。つまり、敷地の何％まで建物を建ててもよいかという広さを規制する数値だ。建ぺい率60％なら、敷地の40％を庭など建物のないスペースとして確保しなければならない。
一方、敷地面積に占める建物の延べ床面積の割合が容積率だ。容積率によって平面面積だけでなく、高さ（階数）も規制されることになる。例えば建ぺい率60％、容積率300％の場所に敷地面積1000m2の土地があったとすると、建築面積は600m2、延べ床面積は3000mが最大となる（実際には前面道路の幅によっても容積率が規制される）。1階を建ぺい率いっぱいに建てて各階の床面積を等しくした建物の場合は、最高で5階建てまでということになる。
建ぺい率と容積率は都市計画法上の用途地域に従って各自治体が上限を定めることになっている。同じ敷地面積でも建ぺい率・容積率が大きいほど大きくて高い建物を建てられる。規制が最も厳しい低層住居専用地域では容積率が最大でも200％までだが、商業地域では1000％という場所もある。さらに敷地内に一定の空地（建物を建てない場所。「くうち」と読む）を設けることで容積率を上乗せできる総合設計制度などの各種制度を利用するケースも多く、タワーマンションでは容積率が1000％を超えるケースも少なくない。
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