中古マンションは新築より20~25%安い?

新築マンションに対する中古マンションのメリットとしては、やはり価格の安さが第1に挙げられます。

新築と中古の価格比較表

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まず数字を見てみましょう。図1は首都圏における平均値を示したものです(2011年は東日本大震災の影響もあるため、特殊な事情による影響が少ない2010年のデータを使用)。1戸当たりの平均価格で比べると、新築が4,700万円台、中古が2,500万円台で、2,200万円も安いことになります。新築に対する中古価格の比率で見ると約55%です。

ただし、この中古マンションのデータは、築年数の古い物件もすべて含めた平均値です。平均築年数は約18年となっています。実際には、築年数の比較的新しい物件の希望者が多いでしょう。そこで築年別の価格差を見ると、図2のようになります。

中古の新築に対する価格比を示すグラフ

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やはり築年の新しいほうが価格は高くなり、新築との格差も小さくなります。対新築比率は築5年以内なら84%、築6~10年で76%となります。築10年以内で探しているなら、概ね20%前後の格差といっていいのではないでしょうか。

これは、一般に「中古の価格は新築の8掛け」と言われる水準に一致します。その理由の一つが新築の価格構成です。新築の場合は、マンションの原価に広告費などの販売経費や、売主であるデベロッパーの利益分が上乗せされています。その上乗せ分は、一般的に2割程度と言われています。

築年が古くなってくると建物の価値が下がってきますから、新築との価格差も大きくなります。もちろん、マンションによって差はありますが、図2の通り、築16年を超えると平均で50%を切る水準です。築年を気にしなければ、新築より大幅に安い価格で手に入るのが中古の最大のメリットといえるでしょう。


中古価格は丸裸の価値。
新築は本当の価値にプラスαがついている?

新築と中古を比べるとき、もう一つの視点があります。同一物件で、新築分譲時の価格に対して中古の価格がどのくらいの割合になっているかを示す「分譲価格比」という指標です。比率が高いほど資産価値が落ちていない優良なマンションといえます。
9割であれば優良、8割ならやや良い、7割程度は普通、といった具合に判断します。

同じ時期に同じくらいの価格で分譲された物件でも、5年後、10年後の「分譲価格比」は同じではありません。好況期で売れ行きが良い時期には、本当に優良な物件もあれば、実力以上の価格設定で売られている物件もあるからです。

後者は、中古になって売却される部屋が多いと平均値以上に資産価値が下がるでしょう。新築時にはモデルルームや広告にお金をかけていますので、中古になってみて初めて本当の価値がわかるわけです。逆にいうと、中古は最初から「丸裸の価格」なので「当たり外れがない」といえるかもしれません。

「分譲価格比」は購入する時期、タイミングによっても大きく左右されます。1995年以降の新築マンション大量供給時代に入ってからできた物件を比較すると、当初の分譲価格よりも高い価格で売れている物件、つまり分譲価格比が100%を超えるケースもあります。

たとえば2002年から2004年にかけて分譲された物件です。当時はバブル崩壊後に価格が大底を打った時期で、土地も建築費も低めでした。その当時に企画された物件は、比較的プランもよくできています。これが中古として売り出されると、分譲時の価格とそれほど変わりません。なかには高く出ている場合もあります。

一方、不動産ミニバブル期と言われる2005年から2008年に出たものは価格がどんどん上がって行きました。この時期に分譲されたものは、現在の中古市場では分譲価格比が8割以下に下がっているケースが少なくありません。

つまり、新築はいつ買うかによって、資産価値のロスがどのくらいになるかが変わってきます。多くの人は、結婚、出産、子どもの進学などのライフイベントがある時期にマイホームの検討をします。市況に合わせて購入のタイミングを自由に選べるわけではありません。その時にマーケットがどうなっているかによって、その後の資産の動きが大きく影響されてしまうのです。

中古も市況による価格の波はあるものの、購入時と売却時の価格の落差は新築ほど大きくなりにくいのが普通です。この点も中古のメリットの一つといえるでしょう。


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