二世帯住宅の経済的メリットとは?

二世帯住宅は、親世帯、子世帯どちらにも経済的なメリットがあります。その内容は、大きく分けて3つです。
 
  1. 住宅を建てるときの費用を抑えられる
  2. 二世帯一緒に暮らすことでエネルギー消費量を削減できる(エコにつながる)
  3. 相続時に大きな効果がある

今回は、これら3つのメリットについて説明していきましょう。
旭化成ホームズ

二世帯住宅は、親世帯、子世帯、どちらにも大きな経済的メリットがあります

 

少ない資金で新しい家が建てられることも

第1のメリットは、住宅を建てる際の費用負担が親世帯と子世帯ともに少なくて済む場合が多いということです。

例えば、二世帯住宅は、親世帯が所有している敷地に子世帯がローンを組んで建てるケースが多く見られます。この場合、子世帯は土地を取得する費用が不要になり、建物に費用をかけられる分、より丈夫で安心な住まいを手に入れることができます。

また、親世帯が住む古くなった家をリフォームするにも、費用はかかります。子世帯と一緒に二世帯住宅を建てることで費用は抑えられ、少ない自己資金でバリアフリー対応などが充実した新しい家を手に入れることができます。
 

二世帯住宅ならエネルギー消費量も削減

第2のメリットは、二世帯で一緒に暮らすとエコにもつながるということです。特別な設備の導入や暮らしの中で我慢をしなくても、2つの世帯が1つの建物に暮らし、生活の場が重なることで消費エネルギーが減り、経済的に大きなメリットが生まれます。

ヘーベルハウスの「二世帯住宅研究所」が行った「入居者アンケート調査(2007年、2012年)」によると、2つの世帯が別々に独立して生活した場合と、二世帯住宅で生活した場合では、二世帯住宅で暮らしたほうが電気やガスなどのエネルギー消費量は2~3割程少ないという調査結果が出ています。

しかも、すべての生活空間を分け、各世帯が独立して暮らす独立二世帯のタイプでも同様の結果が出ているのです(下図参照)。
 
 

家族4人の世帯のエネルギー消費量を1.0とする場合、たとえ家族の人数が半分になってもエネルギー消費量は0.9と、ほとんど変わりません。ところが、二世帯が同居すれば、独立二世帯であっても約1.5となる調査結果が出ています。


エネルギー消費量が減る理由としては、まず、二世帯の住まいがひとつの建物になることによる効率化が挙げられます。さらに、玄関や浴室を共用する、サブキッチンなどで世帯別の空間を設けながらも食事の時間を共有するなど、暮らしをともにする機会が増えれば増えるほどエネルギー消費量が少なくなることも調査によって明らかになっています。

つまり、一緒に暮らすことそのものがエコな暮らしにつながり、家族の「場」が重なるほどエネルギー消費は抑えられ、熱費の削減もできるのです。

最近では、住宅の設備機器も省エネルギー性能を備えたものが増えていますが、ヘーベルハウスでは、二世帯住宅のエネルギー消費量を削減する業界初のシステムを開発し、実際の住宅に導入しています。それは「エネルギーシェアシステム(二世帯エネルギー融通システム)」で、二世帯で「一緒につくり、一緒につかう」という発想の新しいシステムです。

具体的には、「エネファーム」と「太陽光発電」でつくり出した電気とお湯を、2つの世帯で融通しながら効率よく使うことで、二世帯分のCO2排出量と光熱費の収支を、年間でゼロにしようというものです。

「エネルギーシェアシステム(二世帯エネルギー融通システム)」を導入すると、エネルギー消費量は同居前と比較しておよそ1/10にもなります。環境にも配慮しながら家計の負担も減らせる、かなりうれしいシステムです。
 

相続時にも大きなメリットがある

第3のメリットは、二世帯住宅は相続時においても大きな経済的メリットがあるということです。
 
税制改正により、2015年1月1日から相続税の税率構造が変わり、基礎控除額が引き下げられ、最高税率が引き上げられることになったのをご存知でしょうか。これにより、今まで相続税がかからなかった人でも、相続税を支払わなければならない可能性が出てきました(下表参照)。
旭化成ホームズ

基礎控除額の引き下げ額は、相続人の数によって異なります。


国税庁が発表している「相続財産の金額の構成比」によると、平成29年中に課税対象となった財産の中でもっとも大きいのは土地で、相続財産の36.5%を占めています。土地は高額なため、基礎控除額が下げられて課税対象額が増えたことにより、納税額も増えていると考えられます。

しかし、
・二世帯住宅にして
・子が親と同居し
・その子が親名義の自宅土地を相続する
ことで土地の相続税評価額を引き下げ、相続税を減額できる可能性があります。これが「小規模宅地等の特例」制度です。

※被相続人に配偶者がなく、親世帯に同居相続人もいない場合、相続開始前3年以内に居住用家屋をその配偶者も含んで所有していない子に限り、別居の子も相続税の申告期限まで被相続人名義の自宅土地の所有を継続することで、一定面積まで80%減額できます。なお、被相続人の配偶者が相続した場合も無条件で一定面積まで80%減額されます。
 

土地の相続税評価額が80%も減額

この「小規模宅地等の特例」制度は、2014年1月1日以降の相続から二世帯住宅に関する取り扱いが見直され、適用要件が緩和されています。

以前は、内部で行き来できる「共用二世帯」なら、二世帯住宅の敷地全体を特例適用で相続できました。一方、内部で行き来できない「完全分離二世帯」の場合、特例を適用できませんでした(親世帯の親に配偶者がなく同居相続人もいない場合を除く)。

また、被相続人の配偶者や同居相続人が特例を適用する場合でも、特例対象地はあくまで親世帯に対応する土地のみで、子世帯に対応する敷地は特例適用対象外でした。そのため、子世帯がこの特例を適用したい場合は、親世帯に同居相続人がいない場合に、被相続人の配偶者経由で相続するしか方法がありませんでした。

しかし、2014年1月1日以降の相続では適用要件が緩和され、「共用二世帯」「完全分離二世帯」の区別がなくなり、二世帯住宅に対応する敷地全体を、相続税の申告期限まで居住と所有を継続することで80%減額して相続できるようになりました。

さらに2015年1月1日以降は、自宅用土地の特例適用対象面積の上限が、240平方メートルから330平方メートルに拡大されています。
 
 

2015年1月1日より基礎控除額は縮小されていますが、「小規模宅地等の特例」の適用条件を満たせば、相続財産の「評価額」を80%減額できるため、相続時に相続税軽減のメリットがあります。

 

二世帯住宅の「区分登記」には要注意!

ただ、「小規模宅地等の特例」は、2014年1月の要件緩和後、完全分離二世帯で親世帯と子世帯を区分登記した場合の扱いが厳しくなっています。

例えば、世帯別に「区分登記」をすると、親世帯と子世帯は別な住戸と扱われ、子は「自宅を所有する別居の子」として、自宅土地用の特例が全く適用できなくなります。

また、子世帯を親名義にすると、子は「自宅を所有していない別居の子」となり、「被相続人に配偶者が無く、親世帯に同居相続人もいない場合で、相続開始前3年以内に居住家屋をその配偶者も含んで所有していない」という条件が揃ったとしても、親世帯に対応する敷地しか特例対象にできません。

このように、「小規模宅地等の特例」は、二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有建物登記がされている建物を除き、一定の要件を満たせば、その敷地全体について特例の適用ができるようになりました。ただし、要件の判断基準が難しいため、プラン設計の段階から注意したうえで、早いタイミングで税理士などの専門家や税務署に相談することをおすすめします。
 

建物全体を1つの住宅ローンで借入れ可能に

登記に関連して、住宅ローンの名義についても考えておきたいものです。現在は、建物全体を1つの融資で賄えるため、世帯別に区分登記をする必要はありませんし、世帯を区切る界壁を設ける必要もありません。

例えば、【フラット35】なら、二世帯で住む建物全体を1つの建物として登記すれば、内部で行き来できないプランでも、1人の債務者が建物全体部分に対して借り入れることができます。

さらに、父親と共有名義にして二人とも住宅ローン控除を受けたい場合、【フラット35】であれば互いを連帯債務者として1つのローンを組むことでそれが可能です。

一方、民間金融機関からの借入れにより二世帯住宅全体に対してペアローンを組みたい場合、お互いが相手方の借入れに対する連帯保証人となることで借入れが可能になります。この場合、それぞれの借入金額について、住宅ローン控除の適用対象となります。

なお、兄弟姉妹でのペアローンは取り扱っていない金融機関が多いので、注意が必要です。
 

先々までメリットを享受できる二世帯住宅を

ここまでご紹介したように、二世帯住宅の建築は経済的なメリットが数多くあります。

何より、建てる際の費用負担が少なくて済みます。しかも、日々の生活にかかる光熱費も減らせて、先々の相続対策にもつながるので、建てた時から将来に渡って経済的な負担の軽減につながると言えるでしょう。

快適な住まいを手に入れたいというのはどの世代でも共通の願いですが、家を建てるのは大きな出費を伴うこともあり決断が必要です。その点、二世帯住宅なら、親子で協力することにより経済的負担を軽減できるのです。また、近くに暮らすことは安心感につながるでしょう。

加えて、二世帯住宅を建てるならぜひとも、耐久性や耐震性など基本性能が高い家を建ててほしいと思います。永く快適に暮らせる住宅を建てることで、孫やその先の世代にも、今回ご紹介したようなメリットを引き継いでいける可能性があるのが、二世帯住宅だと考えるからです。
旭化成ホームズ

経済面はもちろん、頼れる身内が近くにいる安心感や、孫の成長が祖父母の生活の張り合いにもつながるという精神面でのメリットも大きいいのが二世帯住宅です。

<監修>
ファイナンシャルプランナー(AFP) 村元正明(All About「住宅にまつわるお金」ガイド

<関連情報>
相続税の改正と対策について
二世帯住宅の間取りや実例カタログの請求はこちら
※記事内容は執筆時点のものです。最新の内容をご確認ください。