「定期借地権」という名称をご存知ですか。「定期で借りる」、そんな感じでしょうか。「定期借地権」という権利で土地を借りると、当初に約束した借りる期間が終了したら、更新なしで契約が終了します。さらに、借りた土地は元の状態に戻して返却することが約束事となっています。つまり、土地を借りてその土地の上に住宅を建てた場合には、その住宅を壊して何もない最初に状態に戻して地主に返却する必要があるのです。

マンションの場合で考えてみましょう。通常の分譲マンションは、土地と建物をそれぞれ所有権で購入します。定期借地権のマンションの場合は、建物は所有権(自分のもの)、土地は定期借地権(地主から借りる)です。そして、定期借地権の契約期間が終了すると、更新はなく、建物を壊して土地の上に何もない状態(更地)で地主へ返却することとなります。

これだけでは、メリットもデメリットもよくわかりません。少し細かくみていきましょう。

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定期借地権には3種類


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定期借地権の基本の形は、一般定期借地権。契約期間終了後は更地で地主へ返還する
「定期借地権」とは、平成4年に施行された借地借家法により誕生した権利です。土地を借りる権利には「借地権」という従来からのものがありますが、定期借地権には、「更新がない」ことが大きな特徴です。

定期借地権には、以下の3つの種類があります。

■一般定期借地権
 借地期間:50年以上。
 期間満了時、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還します
■建物譲渡特約付定期借地権
 借地期間:30年以上。
 期間満了時に土地所有者が建物を買い取ることを事前に約束しておく。
 買い取り時点で定期借地権は消滅。
■事業用定期借地権
 借地期間:10年以上20年以下。
 事業用に建物を建てて利用するための定期借地権。住宅には使えない。


上記の定期借地権のうち、住宅が対象となるのは上の二つ。基本の形は、一般定期借地権です。2番目の建物譲渡特約付定期借地権は、契約期間満了時に土地の上の建物を地主が買い取ることを事前に約束しておく内容です。この場合は、建物を取り壊す必要がなくなり、契約終了後は地主から建物を借りて住み続ける事も可能です。


「定期借地権」誕生の背景


なぜこれまでの借地権に加え、定期借地権が必要であったかを考えてみましょう。定期借地権が誕生する前、日本経済はバブル期。土地価格は急騰し、住宅購入希望者にとっては、年収の数十倍ものお金が必要でした。しかも住宅ローンの金利が、6%、7%という時代です。それでも、バブルだろうが不景気だろうが、住宅購入ニーズにそう大きな違いはありません。

考えられたのは、土地を所有権ではなく借地権で購入し、住宅価格の総額を下げる方法。けれども、借り手の意思で契約更新が比較的簡単にできる従来の借地権では、「一度貸したら戻って来ない」「自分が必要なときに土地を利用できないのでは困る」という地主の思いが働き、なかなか土地が市場に出てきません。

更新がない定期借地権であれば、期間満了時に必ず返却され安心。購入者にとっても、50年以上の契約期間(一般定期借地権の場合)があり、すぐに出て行く必要がない。さらに所有権ではとても高くて買えない住宅が割安で購入できるなら、言うことなし。など、両者の思いが合致する内容です。

以上の誕生背景を考えると、土地価格の上昇、建築コスト上昇による住宅価格の上昇、人気のエリアの土地の減少など、現在の私たちをとりまく環境に何となく似ていると思いませんか。そうなのです、現在、定期借地権マンションを目にする機会が何となく多いのは、そのような背景も要因の一つです。



さて次は、定期借地権マンションのポイントについてみてみましょう。次ページをご覧ください。