打合せ
資金繰りの注意点は?
相続税対策などでアパート・マンション経営をされている方が、確定申告書を作成していますと、「収入のワリにはお金が貯まってないなぁ。」とお感じになることがあるのではないでしょうか?今回は、収益物件を建築や取得される場合の資金繰りについて考えて見ましょう。

アパート・マンションの建築・取得時の資金繰り

建築会社等の土地の有効利用の提案には、現在の所得まで考慮して税金を含めた正確な提案をあまり拝見できません。理由は幾つか考えられます。
・個人情報を入手してないので計算が出来ない。
・税金は複雑なので深入りしたくない。
・税金まで提案に入れるとメリットが少なくなるので建築会社としては受注が出来なくなってしまう。等々
しかしお客様にとってはこれほど大切な計画はありません。入ってくる家賃・敷金、出て行く借入金の返済と諸経費、そして所得税と住民税の負担です。例えば、所得(収入-経費など)が1,800万円を超えると所得税・住民税の合算税率は50%になります。この場合、所得が2,000万円増えると、税金が1,000万円増加します。借入金の返済は、税金を払った後の資金です。つまり、1,000万円の返済資金を作るためには2,000万円の所得が必要になります。

資金繰りを悪くする修繕費と空室

アパート・マンション経営においては、修繕費と空室が大きなリスクです。当然のことながら、資金繰りを悪くします。
■修繕費
不動産賃貸業は環境適応業と言われています。賃借人のニーズに合わなくなったら、内装も外観も変えるときがあるようです。IT・駐車場・自動販売機・壁紙等賃借人のニーズは大きく変化しています。空室率を減少させるための修繕費をかけられる資金があるかどうかが重要であると思います。
■空室リスク
空室リスクが不動産賃貸の最大のデメリットです。収入が入ってこないのでは...。