■公庫は借りた後も返済条件を変更できる

条件変更イメージ住宅ローンを借りたら、あとはひたすら決められた返済額を返していくだけ――と思い込んでいませんか? 繰り上げ返済をすれば毎月返済額を減らせることはけっこう知られているようですが、公庫融資ではそれ以外にも返済額を変える手段があります。それが条件変更です。

 条件変更とは、返済の途中で返済期間や返済方法を変更することです。35年返済で借りたローンを25年返済に短縮したり、ボーナス返済併用としていた返済方法を毎月返済のみにしたり、元利均等返済を元金均等返済に変えたりといったことができます。民間ローンでは繰り上げ返済以外の条件変更は扱っていないのが一般的ですが、公庫や年金融資では手数料を支払えば可能です。なかでも返済期間の変更は、世帯収入や家族構成の変化に応じて返済額を調整するのに有効です。 


■家計にゆとりができたら返済期間を短縮

 返済期間を短く組むと毎月返済額は高めになりますが、借入元金が早く減るのでトータルの総返済額を軽くすることができます。とはいえ、住宅ローンを借りたばかりの時期は年齢が若くて収入が少なめだったり、子どもの教育費がかかって家計が逼迫していたりする場合も少なくないでしょう。そこではじめは普通に35年返済で借りて、将来、収入が増えたり子どもが独立したときなどに条件変更で返済期間を短くする組み方が有効です。

 例えば公庫の基本融資3000万円を25年返済で借りた場合、当初10年間の毎月返済額は13万5000円ほどで、総返済額は4200万円強です。これを35年返済で借りると、当初の返済額は10万8000円ほどにダウンします。10年後には子どもが独立するので返済期間を25年返済に短縮しようという計画です。借りたときの年齢が仮に35歳とすると、25年返済なら60歳の退職時に住宅ローンの返済も完了します。ただ、公庫の金利は10年後にアップする2段階金利なので、返済期間短縮と重なって返済額が17万円台にアップしてしまう点がネックです。また、最初にラクをした分、最初から25年返済のケースに比べて総返済額も150万円ほどアップします。

当初35年返済で組み、10年後に25年返済に条件変更すると