茗荷谷駅ではこの秋からタワーマンション販売
都心エリアのなかから、注目される駅の相場動向をみてみましょう。この秋、駅前徒歩1分の地に、「（仮称）茗荷谷駅前地区再開発タワープロジェクト」の販売が計画されている東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅。この茗荷谷駅のある文京区は、都心各区のなかでも昔ながらの住宅地が残っているエリアで、マンション建設はさほど多くはなく、坪単価も低く抑えられてきました。なかでも茗荷谷駅周辺は、国立・私立の大学や小中高等学校がある、文字通りの文教エリア。そこに登場する25階建て、総戸数244戸の大規模マンションですから、こんな時代とはいえ、大きな話題を集めることになるのではないでしょうか。
ちなみに、東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅を最寄り駅とする物件の、2007年の平均坪単価は422万円台でしたが、2008年には295万円台に下がりました。この秋、駅前の超高層マンションが登場することで、大きく下がった坪単価が恐らく若干なりとも上昇する可能性がありそうです。
2006年に比べて坪当たり100万円高い品川駅
JR品川駅は港区港南にあり、JR品川駅を最寄り駅とする物件の多くは港区に属します。その品川駅の平均坪単価の推移をみると、2006年には263万円台だったのが、2007年には410万円台に急上昇し、それが2008年には一転して159万円台に低下しました。これは、先に触れた定期借地権付き物件の販売による影響であるのはいうまでもありせん。
それが、2009年1月～5月には360万円台に戻しています。2008年に比べると2倍以上の坪単価ですが、2007年に比べると12.2％の低下になります。
「ただ、坪単価360万円台が品川駅の適正価格なのかどうかとなると、やや疑問が残ります。2006年に比べるとまだ100万円近く高い水準ですから、もう少し調整が入る可能性があるのではないでしょうか」（前出・中山氏）
強気の価格設定が続く港区の高輪エリア
港区のなかでも住宅地としての評価が高い高輪エリアでは、まだまだ強気の価格設定が続いているようです。都営地下鉄三田線・東京メトロ南北線白金高輪駅の2009年1月～5月の平均坪単価は441万円台で、都営地下鉄浅草線高輪台駅は540万円台です。港区の平均が399万円台ですから、かなり高い水準といわざるを得ません。しかも、平均専有面積が極めて広くなっているのがこのエリアの特徴です。
2009年1月～5月の平均専有面積は白金高輪駅が86 m2台で、高輪台駅に至っては121 m2台に及びます。坪単価500万円前後で、これぐらいの広さになると、すぐに億ションになってしまいます。実際、両駅ともに平均価格は1億円を超え、高輪台の場合には平均2億円近い水準です。
高輪エリアの価格低下はこれからか
現在白金高輪・高輪台両駅周辺で販売されている物件をみると、白金高輪駅徒歩圏の物件が、200 m2台で3億円台、高輪台駅近くの物件は100 m2超で2億円台前半などとなっています。「地価上昇前に買った土地であれば下げることもできるのでしょうが、地価が急速に上がった時期に仕入れた土地が多いので、あまり安くできないのが現状のようです」（前出・中山氏）
このエリアで価格が下がるのは、2008年後半以降、地価が下がった後に仕入れた土地のマンションが市場に出てくるまで、いましばらく時間がかかるのかもしれません。
■23区都心エリア 駅別相場情報
（単位：分譲戸数＝戸、平均専有面積＝m2、平均価格＝万円、平均坪単価＝万円）
※---はデータなし
| 沿線名 | 駅名 | 項目 | 2006年 | 2007年 | 2008年 | 2009年 （1～5月） |
| 東京地下鉄 丸ノ内線 |
茗荷谷 | 分譲戸数 | 85 | 27 | 39 | --- |
| 平均専有面積 | 33.53 | 21.09 | 72.48 | --- | ||
| 平均価格 | 3,559 | 2,693 | 6,509 | --- | ||
| 平均坪単価 | 338.2 | 422.7 | 295.1 | --- | ||
| JR山手線 | 品川 | 分譲戸数 | 493 | 20 | 954 | 44 |
| 平均専有面積 | 76.90 | 88.54 | 77.46 | 60.46 | ||
| 平均価格 | 6,165 | 11,240 | 3,382 | 5,934 | ||
| 平均坪単価 | 263.1 | 410.1 | 159.2 | 360.0 | ||
| 都営地下鉄 三田線 |
白金高輪 | 分譲戸数 | 177 | 2 | --- | 18 |
| 平均専有面積 | 42.37 | 168.59 | --- | 86.06 | ||
| 平均価格 | 5,299 | 31,650 | --- | 11,491 | ||
| 平均坪単価 | 387.6 | 619.7 | --- | 441.0 | ||
| 都営地下鉄 浅草線 |
高輪台 | 分譲戸数 | 55 | 18 | 13 | 22 |
| 平均専有面積 | 43.03 | 122.82 | 122.04 | 121.59 | ||
| 平均価格 | 5,227 | 19,889 | 24,262 | 18,450 | ||
| 平均坪単価 | 365.6 | 523.0 | 629.0 | 540.5 | ||
| 泉岳寺 | 分譲戸数 | 70 | 76 | 20 | --- | |
| 平均専有面積 | 85.51 | 88.26 | 25.60 | --- | ||
| 平均価格 | 11,459 | 12,515 | 3,523 | --- | ||
| 平均坪単価 | 428.8 | 460.3 | 454.9 | --- |
