自分の実家である親の家を建て替える――そのとき「建築費用は息子である自分が全額負担」をして、「敷地は親の名義、建物は自分の名義」といった例も少なくありません。
しかし、将来のこともよく考えたうえでしっかりと計画を練らなければ、予期せぬトラブルに発展することもありますから十分な注意が必要です。
敷地を借りても、それは……
親の土地をタダで借りたときの「使用貸借」には権利が認められない！
この借地権の評価は、国税庁が定める借地権割合により、住宅地では6～7割程度のことが多く、都心部や商業地など相対的に地価が高いところでは9割に達することもあります。
借地権割合が7割ということは、もし仮に（計算しやすいように高めの価格を例示しますが）所有権での更地評価が1憶円の土地があれば、そのうち7千万円が借地人の財産分、3千万円が地主の財産分となります。
ところが、親の土地をタダで借りたときには「使用貸借」といって、通常の意味での「借地権」が成立しません。
そのため借地借家法による権利の保護はなく、さらに財産上の評価もゼロであることが国税庁長官の通達（直資2-189昭和48年11月1日）によって明確に指示されています。つまり、使用貸借のときは土地の権利が認められていないのです。
ちなみに地代を支払っていても、それが固定資産税や都市計画税に相当する金額以下のとき（かつ相応の権利金の支払いがない場合）は、同様に「使用貸借である」ものとされています。
数十年後に不満が爆発する!?
家を建築した直後であれば、「使用貸借で土地の権利はない」と言われても「親の土地だから当然のこと」として冷静に受け止めることができます。家の権利はすべて自分のものですから、気持ちにも余裕があるでしょう。ところが数十年後に親が亡くなり、いざ相続が発生したときに問題が起こります。その土地以外に主だった親の財産がなければ、「自分の家の敷地が兄弟姉妹の共有」となるわけです。
他の兄弟姉妹からみれば、「兄の家の敷地の持分」を貰っても何ら利用価値はありませんから、代わりに金銭による対価を得たいところでしょう。その処理をめぐってずっと言い争いが続くことにもなりかねません。
また、相続の場合ではなくても、その家を売ろうとしたときに不満が爆発することになります。仮に家を建ててから30年後に売ろうとすれば、家の売買価格評価はゼロに近い数字でしょう。
使用貸借では土地の権利がもともとありませんから、家を売っても取り分はほとんどゼロで、売却代金の大半は親のものとなります。
理屈では分かっても、なかなか納得できないのが人の性分かもしれません。さらに、使用貸借でありながら数十年経つうちに、いつの間にか「自分には土地の権利が7割あるはずだ」などと信じ込んでしまっている人も少なからずいらっしゃるようです。
借地権を設定しても別の問題が……
それでは、親に権利金を支払い、相応の地代を毎年支払っていく場合はどうでしょうか？ このときは親子の関係でも借地権が成立しますから、権利上の問題はなさそうです。ところがそれから数年後に親が亡くなれば、今度は兄弟姉妹の不満が爆発することになりかねません。たとえば、1憶円の評価の土地に対して1千万円程度の低額な権利金を支払い、1年後に親が亡くなったとします。このとき「借地権が有効だから、自分には7千万円分の権利がある」と主張しても、他の兄弟姉妹がすんなり納得することはできないでしょう。
自分の権利を主張するためには、相応の権利金を支払っていなければなりません。
一人っ子なら大丈夫……ではない！
上では（とりあえず母親の存在は別にして）兄弟姉妹間の争いを想定してみましたが、それなら「一人っ子であれば問題ない」というわけではありません。たとえば親の土地に家を建て、妻と子どもと自分の両親の二世帯で暮らしていたとしましょう。このとき自分自身が不慮の事故で亡くなったとすれば、建物は妻子が相続するものの、その敷地は引き続き親のものです。
「妻子に家を残してやった」などと草葉の陰で喜んでいる場合ではありません。妻からすれば亡夫の両親と同居することの落ち着かなさ、両親からすれば嫁と孫が所有する家に暮らす気まずさも生まれるでしょう。
このとき敷地が使用貸借なら、家を売却してそれぞれの生活を再スタートさせようとしても、売却代金について妻の取り分がほとんどないこともあり得ます。
妻からすれば、亡夫と自分の負担で家を建て、義父母を一緒に住まわせたのに、まったくお金をもらえないままで出ていかなければならない、ということにもなりかねません。
もっとも、最悪のシナリオを想定して考えていたら、親の土地ではなくてもいろいろなケースでリスクはあるでしょうが……。
イザというときのリスクを減らすには？
ここで取り上げたようなトラブルは、これから数十年経っても、あるいは22世紀になっても、日本のどこかで起き続けるに違いありません。親の土地に家を建てるときのリスクを減らし、税法上も有利なようにするためには、親に代金を支払って土地の持分を手に入れたり、家の持分と交換したりすることが一つの方法です。贈与の特例などを組み合わせることも考えられるでしょう。
しかし、土地の持分を買い取るための資金や、贈与の場合に他の兄弟姉妹との均衡をどう保つかなど、いろいろと問題が生じることも多いはずです。
実際にどうするのが良いのかは、親が持つ土地以外の資産によって大きく変わる場合もありますから、できれば事前に専門家のアドバイスなどを受けることがおススメです。もちろん、それと同時に他の兄弟姉妹との十分な話し合いが大切であることは説明するまでもありません。
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