ガイドの不動産売買基礎講座
掲載日： 2003年 02月 20日
No.44 借地権ってどんなもの？
建物の敷地となる土地の権利には、所有権と借地権とがあります。借地権の場合には土地の所有者 （地主） が別に居て、毎月地主へ地代を支払うことは何となく分かっていても、それ以外のことについてはよく分からない方が多いのではないでしょうか。今回は借地権の概略を説明したいと思います。
■ 借地権の種類
“建物所有を目的とする” 借地権には、 「地上権」 と 「賃借権」 とがあります。
地上権の場合はその権利 （土地の権利） を登記することができ、地上権の土地上の建物を第三者に売却したり転貸することも自由です。一方、賃借権の場合には売却や転貸にあたり、土地所有者 （地主） の承諾を得なければなりません。
借地権のマンションでは、その多くが地上権となっていますが、賃借権のものも少なからず存在します。バブルの頃には地主の 「承諾料」 （名義書換料） をめぐって問題になることも多くありました。現在ではその承諾料もだいぶ低額に抑えられているようです。一方、借地権の一戸建では、そのほとんどが賃借権となっています。
なお、 “建物所有を目的としない” 借地権 （駐車場など） は、借地借家法でいうところの借地権には該当しません。
■ 旧法と新法
借地借家法は平成４年に改正されていますが、それ以前から設定されている借地権には、引き続き旧法が適用されます。旧法ではその存続期間が木造等で最低20年 （法定30年） 、マンションなどでは最低30年 （法定60年） となっています。
これが新法では建物構造に関係なく最低30年 （これ以上の期間は自由） とされたほか、旧法ではあいまいだった地主からの更新拒絶の要件を、新法ではある程度明確にしています。
■ 定期借地権
平成４年の新法で新たに設けられたのが 「定期借地権」 の規定です。定期借地権には 「一般定期借地権」 「建物譲渡特約付借地権」 「事業用借地権」 の３種類がありますが、最近の 「定借マンション分譲」 「定借土地区画分譲」 「定借一戸建分譲」 といわれるものの多くは、このうちの 「一般定期借地権」 に該当します。なお、借地契約上では地主との間に業者が入る “転貸” 方式の場合もあります。
「一般定期借地権」 では、存続期間を50年以上で定めたうえ、借地期間満了時に契約更新をしないこと、建物の買取請求をしないことなどを定めます。
分譲価格も安く設定でき、土地流動化の切り札ともいわれた 「定期借地権」 ですが、まだまだ当初のもくろみほどには普及していない様子。新しい制度ですから50年後にどんな問題が起きるのか、土地所有者 （地主） と借地人の双方ともに不安感が残るようです。
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