マイナス金利導入でも住宅ローン返済額は変わらない人が大半
日銀による「マイナス金利導入」の発表を受けて、各金融機関が住宅ローン金利を下げるとのニュースが相次いでいます。ところが、現在住宅ローンを組んでいる人は変動金利で借りていても、返済額は変わらない人が大半です。その理由を解説します。１．金利タイプの確認
住宅ローンには、大きく分けて、「変動金利」「固定期間選択型金利」「固定金利」の３つのタイプがあります。あなたが借りている住宅ローンが「固定金利」や５年固定や１０年固定といった「固定期間選択型」の固定期間の最中であれば、毎月の返済額は変わりません。これは理解されている人が多いと思います。２．変動金利の特徴
（１）６か月毎あなたが借りている住宅ローンが「変動金利」の場合。金利の見直しが行われるのは、４月や１０月といった６か月毎となっています。そして、実際に返済額に反映されるのはその３か月後の７月や１月となります。（金融機関によって異なります。）つまり、住宅ローンの金利が下がったとニュースを聞いても、それは、これからローンを組む人の金利であって、あなたの金利がすぐに下がる訳ではありません。
（２）５年ルール
上記で「６か月毎」に金利は見直されると書きました。でも、金利の見直しはするものの、返済額は５年間変わらないという「５年ルール」を採用している金融機関が多いのが実情です。あなたが借りている住宅ローンが変動金利の場合、この「５年ルール」が適用されている可能性が高くあります。「金利は変わるのに、５年間は返済額が変わらない。」何とも分かり難い話ですが、下記をご覧ください。
次の条件で住宅ローンを借りた人のシミュレーションをしてみました。
- 融資額 ： ３０００万円
- 融資期間 ： ３５年
- 返済方法 ： 元利均等返済
- 金利 ： 1.0％（変動金利）
下側は金利が６か月毎に0.1％下がった場合の毎月の返済額とその内訳。
金利が1.0％のまま変わらない場合の毎月の返済額とその内訳
金利が６か月毎に0.1％下がった場合の毎月の返済額とその内訳
例えば１８回目の返済を見ます。返済額は同じ（８万４６８５円）ですが、金利が下がった場合には、その返済額の内訳が異なるため、残高の減り方（元金返済に充当される金額）が違う点をご理解いただけると思います。金利が下がっていれば、結果として、第１８回目の返済後の残高が少なくなっていますので、メリットを享受できていることになります。
３．基準金利
あなたが借りている住宅ローン。契約内容を確認してみると「基準金利から一定の優遇金利を引いた利率を適用します。」と書いてあるはずです。（フラット３５のように優遇金利の無いローンもあります）重要なのはこの「基準金利」です。そこで、あなたが借りている住宅ローンが「変動金利」であれば、次の方法で確認してみて下さい。- 住宅ローンの契約書に記載の「基準金利」を確認する
- あなたが借りている金融機関のホームページにアクセスして、変動金利の「基準金利」を確認する
ここで、（１）よりも（２）の「基準金利」が下がっていれば、４月や１０月といった金利見直しのタイミングまで、現在の状況が続くことを祈りつつ、金融機関からの通知を待ちましょう。上記２-（２）「５年ルール」の状態になっているはずです。
もし「基準金利」に変動が無ければ、あなたの住宅ローンは現状維持。何も変わりません。次にすべきことは、住宅ローンの借り換えメリットを調べてみることです。
