【土地活用のノウハウ】ワンルーム・マンション供給回復

ワンルーム・マンションの新築供給が、このところ本格的に回復してきているようです。
マンションのデータベース供給会社である東京カンテイ社の調査によると、首都圏の新築物件は１－９月に2,817戸（前年同期比で２５％増）が発売され、年間4,000戸ペースで増加しているそうです（平成12年11月６日、住宅新報社による不動産関連ニュース）。

ワンルーム・マンション投資とは、購入したワンルーム・マンションを、自分では住まずに賃貸にまわし、収入を得る投資方法をいいます。毎月入ってくる家賃収入から、マンション経営を行うのに必要となる、管理費や固定資産税などの経費を差引いた金額が、投資家の手元に残ることとなります。

ワンルーム・マンション投資は、バブル期に一時ブームとなりました。しかし、バブルが崩壊すると、マンション価格が下落してしまい、このため元本割れをおこすようになってしまいました。こうした状況から、つい数年前までは下火となっていました。

ここへきて、新規供給が回復してきた要因は、一つには、土地価格の下落傾向が弱まってきたことです。土地価格の下落傾向が弱まってきたことにより、投資をしようとする人々の間で、「資産価値の下落もそろそろ終わりに近づいてきただろう」、「元本割れの危険性も低くなった」と思いはじめたことが考えられます。

新規供給が回復してきた二つめの要因は、低金利が続く中で、「より有利な投資先」を求める人が多くなってきたことです。５年物のスーパー定期の利息が0.2％程度であるのに対し、ワンルーム・マンション投資の場合には、５％を超える利回りが望める物件も数多く見られます。

この場合の利回りとは、家賃収入から経費を差引いた「手元に残るお金」÷「物件購入価格」、いわゆるネットの利回りのことをいいます。
先ほどの地価下落とも関係しますが、バブル期に比較して、土地の仕入れ価格と建物の建築費が安くなっており、この結果、物件購入価格が低く抑えられ、高い利回りが実現するようになりました。

さらに、低金利を反映して借入金によるワンルーム・マンション投資がしやすい環境にあることも、回復の要因としてあげることができます。現在、変動金利の住宅ローンは、2.5％程度です。借入金の利息を支払ったとしても、十分な利回りが確保できるならば、「借りてでも投資をしよう」と考える人も世の中には多くいるのです。

ワンルーム・マンションへの投資は、「ビル投資」や「マンション１棟への投資」に比較すると、少額での投資が可能です。このため、興味をもたれている方も多いことと思います。しかし、少額投資といいましてもローンは定期的に返済しなければならず、投資額も○百万円～○千万円となり、失敗は許されません。

「失敗しないための物件選びのポイント」や「これからの投資スタンス」などについても、今後このコーナーで考えて行きたいと思っています。