【土地活用のノウハウ】DAオフィス投資法人

コード：8976
上場日：2005年10月19日
決算月：5月、11月
設立母体：（株）ダヴィンチ・アドバイザーズ

～こんなファンドです～

オフィスビル特化型ファンドにおいては独立系企業が運営する唯一のファンド

このファンドは、投資ファンドの名前にもある通り、オフィスビルにのみ投資している特化型ファンドです。また、このようなタイプのファンドは、この他にも日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人など2006年11月末時点で４つのファンドが上場されていますのでJ－REITではお馴染みのタイプだと言えますが、オフィスビル特化型ファンドにおいては独立系企業が運営する唯一のファンドだといった点はこのファンドのみの大きな特徴かもしれません。

また、投資ファンド名にDAとありますが、これはこのファンドのスポンサーである（株）ダヴィンチ・アドバイザーズのそれぞれ頭文字を取ったものだと思われます。そして、この（株）ダヴィンチ・アドバイザーズは、国内の私募ファンド運営会社の最古参的な存在であり、平成17年6月末日の時点で10本のファンドを運用しており、その運用資産残高は2,813億円となっています。また、この運用中のファンドを含め、平成17年6月末日時点までに19本のファンドを組成しています。

なお、このファンドは、スポンサーから運用物件に関する情報とともに人材に関する協力も得ています。

～運用物件は？～

2006年11月末時点で保有している物件の数は37となっており、多くは400坪から3,000坪程度といった中規模オフィスとなっています。

また、地域別で見た場合、東京都主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）は25棟となっており、取得価格で見た割合は78.8％で断然です。そして、首都圏（東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）では、9棟となっており、取得価格で見た割合は17.2％です。

ですから、このファンドは、東京主要5区を含む首都圏が運用対象の中心となっており、その数は37棟中34棟にもなります。そして、取得価格割合で見た場合、96.0％にもなります。

なお、地方（札幌、岡山、福岡）は3棟のみで、取得価格割合で見た場合、わずか4.0％しかありません。

次に、気になる物件の稼働率ですが、2006年9月末時点（この時点では物件総数35）で95.9％となっています。物件の数が徐々に増えてきているのですが、この稼働率に関しては、ほとんど変動がありません。

主力物件は・・・
・ダヴィンチ銀座（取得総額：141.0億円、投資比率10.8％）
・プライム神谷町（取得総額：120.0億円、投資比率9.2％）
・ダヴィンチ芝浦（取得総額：82.65億円、投資比率6.3％）

～値動きは？～

・2005年10月：上場時発行価格49.5万円からスタート。
・2005年11月～2006年5月：45万円～51万円の範囲内で推移する。
・2005年6月～7月中旬：47万円前後を推移する。
・2005年7月中旬～11月初旬：一度、46万円前後に下落するも、その後、緩やかに上昇し続け、11月初旬には51万円台に到達する。
・2006年11月初旬～下旬：その後さらに57万円台まで上昇するが、「配当落ち」により下落し、現在は53万円前後で推移中。

上場後、1年が経過しましたが、緩やかな価格の動きが特徴的です。他のファンドに見られるような急激な上昇や下落がありませんが、最近、分配金の権利取りの影響かもしれませんが、11月は価格の値動きが激しかったことから、今後もその傾向が続くのか？もしくは、これまで通り緩やかな値動きが続くのか？といった点には注意しておきましょう。

～配当利回りは？～

・第１期（平成17年7月11日～平成18年5月31日）確定分配金：15,901円
・第２期（平成18年6月１日～平成18年11月30日）予想分配金：16,168円
・第３期（平成18年12月１日～平成19年5月31日）予想分配金：23,377円

第2期、第3期と予想分配金は、第1期よりも増額されています。これは、運用物件が増加しても稼働率がほとんど変わっていないといったことが反映されていると思われます。もし、第2期、第3期の予想分配金が予想分配金通りに支払われたと仮定すると、配当利回りは他のファンドよりも突出して高くなっています。ただし、その後も、高水準の配当利回りが維持されるかどうかは、首都圏の中規模オフィスビルの動向によって変わってきますので、購入される際には、そのあたりにも注意しておいてください。