【住宅ローン・税金・住宅費用】４月から「フラット35」の貸出条件が変更されます

従来は８割までだったフラット35　景気刺激策の一環で100％融資を可能にする 

フラット35の融資率が100%から90%に引き下げられる。

フラット35（買取型）が誕生したのは2003年10月。誕生当初は「証券化支援による新型住宅ローン」と呼ばれ、まだ正式名称はありませんでした。その後、35年間、借入金利が変わらない（＝フラット）ということから、一般公募によって2005年１月に「フラット35」と命名され、以後、TVコマーシャルなどの放送効果も後押しし、広く認知されるようになっていきました。「全期間固定金利」という住宅金融公庫のDNAを受け継ぎ、住宅ローン商品の１つとして確固たる地位を築くまでになりました。

スタート当時は融資額の上限が5000万円までで、かつ、住宅価格の80％までしか貸していませんでした。アピールポイントは「金利が変わらない安心」「保証料０円、繰り上げ返済手数料も０円」。さらに、一定の技術基準をクリアした良質な住宅にしか融資しないことから、「住宅の質への信頼」もセールスポイントになっていました。

2005年４月からは融資額の上限が8000万円にまで引き上げられ、その後、2007年には住宅価格の90％まで融資できるよう条件の緩和がなされました。さらに、同年10月には返済比率の条件緩和にも着手し（下表参照）、ますます利便性を向上させていきました。
 

 

そして、2009年６月からはついに住宅価格の100％まで融資が可能になりました（上限額は8000万円のまま）。頭金ゼロでも夢のマイホームが手に入るようになったのです。その背景には、リーマンショックの直撃から回復すべく、住宅投資を活性化させたい狙いがありました。経済危機対策として2009年度補正予算が組まれ、フラット35の100％融資が実現する運びとなりました。 
 

100%融資は封印され、４月から住宅価格の90%に融資率が引き下げられる 

かなり前置きが長くなりましたが、今回、制度変更でこの100%融資は封印され、今年４月１日の申し込み分からは住宅価格の90%までに融資割合が引き下げられます。正確には「もとに戻る」わけで、2012年度政府予算の成立後、正式決定となります。

　【2012年４月からのフラット35の変更点】

• フラット35とフラット35Ｓベーシックの貸出条件が変更（引き締め）され、住宅価格の90%までの貸し出しになる。
• フラット35Ｓベーシックの金利引き下げ期間が以下のように短縮される。なお、金利の引き下げ幅（年0.3%優遇）は変更なし。 

　○フラット35Ｓベーシック（金利Ａプラン）：当初20年間　→　当初10年間
　○フラット35Ｓベーシック（金利Ｂプラン）：当初10年間　→　当初５年間


補足として、「フラット35Ｓベーシック」とは東日本大震災からの復興、ならびに住宅の低炭素対策を推進するため、特に省エネルギー性に優れた住宅に対する融資として新たに「フラット35Ｓエコ」が創設されたのを受け、従来の「フラット35Ｓ」と区別できるよう新設された名称です。金利の引き下げ期間によって、「金利Aタイプ」と「金利Bタイプ」に細分化されています。

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頭金ゼロで住宅が取得できること自体が、本来の資金計画からすると無謀であり、その点が見直されたという意味では、むしろ貸出条件の引き締めは歓迎（是認）すべきと、私ガイドは考えます。借金は少なければ少ないほうがいいわけです。常識に立ち返れば、きわめて順当な制度変更といえるでしょう。所得が伸び悩む中にあっては、堅実な資金計画が欠かせません。