都市型住宅について(5)　究極の都市型「賃貸併用」

他人に建設費（ローン）を支払ってもらいながら、新しい住宅に住めるとしたら素晴らしいことだと思いませんか。それを可能とするのが「賃貸（アパート）併用住宅」です。都市部の立地が良い場所に敷地をお持ちの方には、是非一度検討していただきたい住宅のスタイル。今回はそのポイントについて解説したいと思います。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅は、同じ建物の中にオーナーの住居と賃貸住戸が共存する住宅の形態をいいます。オーナーは建物の費用を多くの場合、ローン（住宅ローンやアパートローンなどがあります）でまかなうことになりますが、その返済を家賃で支払っていくのが一般的なスタイルです。

ローン返済以外に、幾ばくかの収入が得られ、それが年金のような役割となり豊かな暮らしができる、そんな理想的なケースも考えられますし、実際にそうした事例も数多くみられます。ある程度、敷地に余裕がある古い住宅を賃貸併用住宅として建て替える場合に採用されることが多いようです。

そんな条件である以上、オーナーとなるのは高齢者の方が多いよう。というのは建て替え以前の住宅は家族が減り、広すぎて使い勝手が悪くなることがあるからです。建て替えた住宅にはオーナー家族の最低限のスペースを確保し、残りのスペースを賃貸住戸とするわけです。

ここまでが賃貸併用住宅の大まかな考え方とメリット。その恩恵や難しさもあって、私的には「究極の都市型住宅」といえるのではないかと思っています。さてここからは、注意すべきポイント、さらには依頼先（パートナー選び）についても書いてみたいと思います。

賃貸住宅は「借り手市場」！

まず、皆さんに知っておいていただきたいことは、賃貸住宅の世界は今、かなり厳しい状況にあるということです。業界では、かなり以前から「借り手市場」、要するに貸し手より借り手が少ない状況と指摘されています。今は世帯数より住宅の数が上回っているというわけです。

それは賃貸住宅の空室リスクが高いということを意味します。ですから、賃貸併用住宅を建てるべき場所はかなり限られてきます。例えば、繁華街に隣接しているエリアであるとか、駅から近いといった入居者を安定的に見込めるエリアのみということです。

建設費（ローン）を家賃で支払っていくわけですから、安定的な入居需要を見込めない地域では「経営」が成り立たないということ。これがまず賃貸併用住宅を建てる際の大前提となります。この大前提を満たすエリアというのは、実はそう多くないのが現状です。

ローン返済以外にある程度利益（前述した年金のようなもの）が出ることも必須条件となります。というのも、賃貸併用住宅は3階建てなど建物の規模がある程度大きくなり、建設費用も高額になる傾向があるからです。

ローンの返済は30年以上となるのが一般的。その分、空室リスクも高まりますから、返済に余裕があった方がいいのです。できれば、ある程度の自己資金＋ローンというかたちで資金計画をするのが無難でしょう。

このほか、賃貸住戸をどんなタイプとするかもポイントの一つ。1ルームタイプの方が入居者がたくさん入って賃貸経営的に有利に感じられますが、このタイプは実は賃貸住宅市場の中で既に飽和状態。地域によっては、1ルームの賃貸建設に規制をかけている自治体もあります。

逆に現状でまだまだ量的・質的に充足していないのがファミリータイプ。このあたりの判断も賃貸併用住宅を建てる際のポイントとなります。では、次のページで依頼先について考えてみたいと思います。