【中古マンション】投資家の目で見た中古マンションの買い時

表面的な「利回り」よりも「立地」を重視

もう少し投資家の目線で、マンション選びのポイントを追いかけてみましょう。
投資家は物件を選ぶ際に「収益性」を重視すると前述しました。収益性を測るモノサシの一つが利回りです。では、利回りは高いほど良いのでしょうか。必ずしも、そうとはいえません。
たとえば区分マンションの平均利回りは、現在、東京の都心5区で7％弱なのに対して、東京都市部や神奈川では10％前後、千葉や茨城などは12％前後です。郊外に行くほど、利回りは高くなっています。

単純に利回りの高さだけでいえば郊外が有利になりますが、投資家の多くは都心5区など、都心に近いエリアを希望します。前出のアンケートでも、今後購入する際に重視するポイントは、1位「エリア・立地」、2位「利回り」、3位「価格」となっているのです。

投資家は立地を重視する（イメージ写真）

なぜ、利回りだけでは判断できないのでしょうか。利回りはあくまでも、想定した家賃が必ず入金されていることを前提に計算しています。実際には、たとえ入居者が入っていても家賃滞納があったり、古い入居者が退去して次の新しい入居者が決まるまでの空室期間が長引いたりするリスクがあるのです。滞納リスクはエリアとの相関は必ずしもありませんが、空室リスクは賃貸ニーズの高い都心部のほうが少ないという傾向があります。さらに、投資家のニーズが高い都心部ならば物件の売買も成立しやすいので、資産価値の面でも安心感があります。
そのため、表面的な利回りの高さよりも、エリアや立地を重視する傾向が強いというわけです。

管理体制は、投資用と居住用に共通するポイント

投資家が物件を選ぶ際に、もう一つ重視している点があります。中古マンションの場合、管理体制がしっかりしているかどうかです。

築年数の古いマンションの中には、管理会社に委託せずに自主管理をしている物件があります。その場合、建物の外壁塗り替えなどの大規模修繕をきちんと実施していないケースもあるようです。こうした物件には銀行の融資が下りにくいケースもあります。担保価値が低いと見なされる可能性もあるのです。融資が付かなければ、購入できる投資家も限られるため、売却する際に苦戦するおそれがあります。
したがって、管理会社に業務を委託し、長期修繕計画に基づいて計画的に大規模修繕が行われていることが物件選びのポイントになるでしょう。

管理の良し悪しは、居住用の中古マンションを選ぶに当たっても大切な要素です。投資家の目線で見ることによって、資産価値の高いマンションを見抜く力を更に磨くことができるのではないでしょうか。