【アパートマンション経営】眠った資産が稼動資産に生まれ変わる方法！

大事な資産は眠らせないことが重要です。

先日、中学時代の友人から土地の活用について相談を受けました。なんでも、相続対策を兼ねて、親が持っている土地の運用を始めたいとのこと。とても夢が広がる話ですよね。駐車場にしようか、それともアパートを建てようか・・・。

しかし、彼の顔はあまり晴れやかではありません。実はその土地には、彼を悩ます大きな問題があったのです。
それは、「立地条件が悪いこと」。駅から遠いため、交通アクセスが悪いのです。
どうやら彼のご両親も、それが原因で土地活用を見合わせていたようです。

あなたも、私の友人のように、ご自分の土地の立地条件の悪さを嘆いた経験はありませんか？
実際に全国の大家さんから、友人と同じような相談が数多く寄せられています。持っている資産を活用しきれず、「眠らせている」というのです。

「駅から遠いから、空室リスクが怖くてアパートが建てられません・・・」
「周辺相場を考えると、アパートを建築しても利回りが期待できなくて・・・」

でも安心してください。
この「眠った資産」が、あっという間に「稼動資産」に生まれ変わる方法があるのです。今回はこの浦田版「資産蘇生術」を読者の皆様に伝授したいと思います。

必見！！眠った資産が稼動する方法！？

たとえば、あなたが、広さ８０坪、実勢価格４０００万円の土地を持っていたとします。ところが、交通アクセスには少々難があり、周辺の家賃相場もあまり芳しくない。

さて、あなたなら、この土地をどのように活用しますか？
ローンを組んでアパートを建てますか？それとも駐車場にしておきますか？

私なら、以下の方法をとります。それは・・・、
（１）この土地を４０００万円で売却する。
（２）売却資金４０００万円を利用して、利便性の高いエリアの中古アパートをキャッシュで購入する。

そうすると、仮にこの中古アパートの利回りが１０％なら、なんと年間４００万円のキャッシュが得られることになります。

もちろん、土地の売却に際して諸費用・税金などは発生しますが、それらを差し引いても、相当なキャッシュが残ります。これを俗に「資産の組換え」といいます。

資産組換えの有効性

「えぇ！？土地を手放しちゃうの？」
「先祖代々の土地だから、そのまま活用したいのですが・・・」
確かにお気持ちは十分に分かります。ただ、以下の試算をご覧になってください。

この土地に４０００万円のアパートを建てた場合。これをフルローンで建築し、表面利回りが１０％だとすると、私の経験上、ローン返済後の手残り金額は、よくて投資額の３～４％、つまり多くても４０００万円×４％＝１６０万円程度となります。

もし、同じ土地を駐車場にした場合ですが、土地が整形であれば、８０坪で１０台分の車が駐車できます。1台あたり1万円としても、月に１０万円、年間で１２０万円の収入となります。

駐車場にせよ、アパートにせよ、得られるキャッシュは資産を組換えした場合より、格段に少なくなります。とりわけアパートについては、ローン負担があること、交通アクセスが悪く空室リスクが高いことも考えると、まったく割に合わない投資になってしまうのです。

あなたがこの土地の持ち主なら２０年以上のローンを組み、毎年１６０万円のキャッシュを得るのと、賢く資産を組み替えて、無借金で毎年４００万円近いキャッシュを得るのとどちらがよいでしょうか？答えは明白ですよね。

このように、賢く資産を組み替えることができれば、資産をずっと稼動させることができるのです。それから紙幅の関係で今回は紹介していないのですが、とっておきの「裏ワザ」があります。その「裏ワザ」は９月に出版される私の最新刊に掲載しておりますので、是非お読みください！あなたの資産が眠っていないか、もう一度検討してみてくださいね。