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【部屋探し・家賃】【更新料訴訟】大阪高裁で借主が勝訴！

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更新日：2009年09月03日

【更新料訴訟】大阪高裁で借主が勝訴！

加藤哲哉

2008年京都地裁で貸主が勝訴し、注目を浴びていた更新料訴訟の大阪高裁の判決が出ました！結果は、「借主側の勝訴！」逆転判決の理由はなんだったのでしょうか？

8月27日、大阪高裁が更新料返還請求訴訟の判決を下しました。
今回、訴訟の対象となったのは、京都市にあるワンルームマンション。
（詳しくはこちら→更新料をめぐる訴訟は、貸主の全面勝訴！）

＜概要＞
京都市左京区のワンルームマンションを平成12年8月に、賃料4万5000円、毎年10万円ずつ更新料を払う契約をした。平成18年11月に退去するまでに6回更新するうち、平成17年までの5回分計50万円を支払った。

この50万円の返還を求め、貸主を相手に裁判を起こした。昨年の京都地裁での一審判決では、貸主側の主張が認められ、貸主の全面勝訴となる。
原告側（借主）はこの判決に不服として控訴し、大阪高等裁判所で引き続き審議されていた。

前回、貸主側の全面勝訴であった判決を翻し、今回の大阪高裁では借主側の主張が認められて勝訴しました。

昨年の京都地裁で、原告の男性（借主）の主張は、「更新料という概念は法律にはなく、賃貸借契約の実務の中で発生したものにすぎず、そもそも賃料を増額するための脱法的な手段だったもので、賃借人に支払う義務はない」というもの。つまり、民法90条（公序良俗）や消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に該当するとして、更新料の返還を求めていました。が、これに対し、京都地裁では、「原告の主張する民法90条、消費者契約法10条の違反にはいずれも該当しない」との判決により、貸主側の全面勝訴となっていたのです。

ところが、今回の大阪高裁では、
「更新料は消費者契約法10条に反し無効」との判断が下されました。その理由としては、

・更新料を併用することにより法律上の対価である家賃額を少なく見せることは、消費者契約法において許されることではない
・また、賃借人の更新拒絶に正当事由を要することを規定する借地借家法28条の要件の記載が避けられたまま、更新料の支払いが義務付けられている

ことなど。判決では、消費者契約法が施行される（平成13年4月）以前に契約した1回目の更新料のみ有効であり、2回目から5回目までの4回分計40万円の更新料と敷金の合計45万円を貸主側に返還要求しています。この契約が、賃料に対し毎年10万円の更新料を支払うことはかなり高額なのでは？という点も指摘されてはいましたが、地域性もあるため金額うんぬんということではなく、「更新料が認められなかった」という点が業界では注目されています。

この契約とは別に、同じ京都市に住む20代男性も同じように更新料の返還を求めた裁判をしていましたが、2009年7月23日に借主側の主張が認められて更新料無効とする判決も出ています。（詳しくはこちら→「更新料は無効！？貸主に返還請求が出た！」

別件裁判ではあるものの、この判決が今回の大阪高裁の判決に少なからず影響があったようにも思われます。

＞＞＞どうなる？賃貸の更新料の行方は・・・