【シングル・DINKS向けマンション】“こだわり別”シングル的マンション選びのコツ(9)　中古マンションの目利きポイント

これまで、中古マンションをテーマに『“こだわり別”シングル的マンション選びのコツ』シリーズをご紹介してきました。
■第1回/「中古マンションはお買い得？」
■第2回/「中古マンションはこう選ぶ！」 ■第3回/「中古マンションは管理状況を視る」

さて、第4回の今回は、中古マンションの目利きポイントについてです。中古マンションの魅力は、選択肢の多さ（物件の数）と価格の安さにありますが、大量の中古マンションの中から納得のお買い得物件を選び出すのは、なかなか大変。これまでのシリーズ記事でお話ししたように、中古マンションを選ぶには、周辺環境のチェック、マンション全体や管理状況の確認、前の持ち主の住み方・使い方など部屋内（専有部分）の確認など、見るべきポイントがたくさんあります。

今回ご紹介する目利きポイントは、マンションの建築時期からその時代の傾向を測り、マンション選びに役立てようというものです。建築時期、築年数についてみていきましょう。


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築年数の古いマンションが急増

築30年超マンション急増中！中古マンションは見極めが肝心！

株式会社東京カンテイの「マンションストック実態調査」によれば、2004年末に築30年を超えた首都圏のマンションストックは328,732戸で、2001年末の前回調査時と比べ、2.02倍に増加したとのこと。ちなみに、2004年の1-12月に全国主要都市で販売された民間マンションは159,639戸。首都圏では、全国の新築販売住戸の実に2年分に当たる戸数が、築30年超となる大変な勢いです。

これは、マンションが大量供給された、1972～1973年時の新規販売マンションが一斉に築30年を迎えるためです。一般的に築年数が古ければ価格も安くなる傾向にあるので、ひとまず安いマンションを探すには、良い状況といえるのではないでしょうか。古くて安いからこそ、マンション選びには注意したいですね。

築25年以上のマンションは税制面に注意

マンションなど不動産を購入すると、様々な税金が課税されます。自分が住むための住宅購入の場合は、税制が優遇される特例がいくつもあり、それらの特例では、住宅の築年数に制限を設けていて、マンションなどの耐火建築物では、「築25年以内」とする場合が多いのです。 ※不動産取得税、登録免許税、住宅ローン控除等の特例など。

この税制面における築年数の制限は一部改正がなされ、2005年4月1日以降の購入に関しては、築25年を超えていても「新耐震基準の適合証明書」があれば、特例の対象となることとなりました。

マンションなど建物をどのように建てるのかは、建築基準法等で定められています。地震に対して建物をどのようにつくるのかについても同法等で定められていて、これらのルールをまとめたものが「耐震基準」です。現在の耐震基準は、1981年にできたもので、以前の耐震基準と区別するために「新耐震基準」とよばれ、現在のマンションはこの基準にそって建てられています。「新耐震基準の適合証明書」とは、この新耐震基準を満たすことを証明する書類です。

築25年以内かどうかは税制優遇の特例を受けられるかどうかのチェックポイントとして、1981年以降に建てられたマンション（※1981年6月1日以降の建築確認物件）かどうかは、地震に強い構造かどうかのチェックポイントとして、活用しましょう。

首都圏のストックのうち、1983年以降に竣工し、新耐震基準をクリアしているマンションは、全体の67.0％に当たります。バブル期以降のマンション大量供給時代を受け、新耐震基準をクリアしたマンションは急速に増加し、すでに旧耐震のマンションを上回っています。（株式会社東京カンテイの「マンションストック実態調査」）　

次ページは、バブル期以降のマンションについての考察です。