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【マンション購入】買替え時に前所有者が未納していたら？　滞納管理費は誰に請求できる？

マンション購入の失敗・トラブル

更新日：2003年10月29日

買替え時に前所有者が未納していたら？　滞納管理費は誰に請求できる？

平賀功一

買替え時に前所有者が管理費を未納していて、新所有者のあなたに滞納分を請求されたらどうすればいいでしょう？支払義務はどこへ・・・

■48.3％の管理組合では管理費等の滞納者が存在する

財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団が昭和50（1975）年以前に建設された１都５県の分譲マンションを対象に行ったアンケート（平成14年）によると、48.3％の管理組合では管理費等の滞納者が存在する結果が出ています。滞納者割合では「全体の2％以上5％未満」が14.4％と最も多く、「10％以上」も4.8％となっています。

デフレによりモノの価格が安くなる一方で、住宅ローンや管理費等の支払額は現状を維持し、結果的には相対的に値上げされていることに等しい現状があり、さらに給与の引き下げなど「支払えない」理由を探せば枚挙にいとまがありませんが、管理費や特別修繕費（修繕積立金のこと）が不足することは当該滞納者本人だけの問題ではなく、区分所有者の団体たる管理組合にとって悪影響を及ぼします。

■買い替え時に中古マンションを購入する場合は要注意！！

こうした現実を踏まえ、滞納者が居住し続けている場合は

１）配達記録による内容証明郵便

２）小額訴訟
※請求金額が30万円以下の場合に簡易裁判所に対し定型訴状用紙を利用して訴えを提起すると原則として１回の審理で即日判決が出される制度。

３）支払督促
※請求金額が30万円超の場合、簡易裁判所への出頭義務および証拠提出なくして訴訟が行える制度。

４）区分所有法第7条の先取特権（さきどりとっけん）の活用
※競売によって債務を清算する場合に、他の債権者に優先して弁済を受けられる制度（ただし抵当権者には劣後する）。

などが一般的な手法となりますが、管理費等を滞納したままマンション（区分所有権）を売却した場合には、いったい誰に不足分を請求できるのでしょうか？

■以下の場合、ＡおよびＢの主張のうち正しいのはどれでしょうか？

ＡはＢ所有の中古マンションの一室を取得したところ、管理組合からＢの管理費滞納分を請求されました。この場合におけるＡの主張のうち、正しいものはどれでしょう。

「滞納分はＢが全額責任をもって管理組合に支払い、Ａには一切迷惑をかけない」という念書をもらって売買したのだから、私には支払い義務はない。
私は競売代金全額を裁判所に支払って買受人となったが、この物件の現況調査報告書には管理費の滞納分について記載がなかったので、私には支払い義務はない。
仲介業者からＢに滞納分があると聞いていたので、私には支払義務があるのはやむを得ないとしても、支払いを遅延したのはＢであって私ではないから、私に遅延損害金の支払義務はない。
管理組合とＢとの間に、Ｂが滞納分の全額を支払う旨の和解が成立しているから、私には支払義務はない。

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