【住宅ローン・税金・住宅費用】確定申告の準備はお早めに！　心配無用！住宅ローン減税1問1答

関心が高い住宅ローン減税

税制は知っているか知らないかによって差が出てきます。

本年度（平成16年度）は当初予定では「最長6年」が適用期限とされていた住宅ローン減税ですが、本年度の税制改正によって「最長10年」へ延長され、多くの方がその結果、延長の恩恵を受けようとお考えのことと思います。また、新居へ入居はしたものの「転勤」となってしまい、引き続き同減税が受けられるのか心配の方もいるでしょう。

今回は、市販のテキストでは入手できない超実践的な住宅ローン減税のノウハウをＱ＆Ａ形式でお届けします。どうぞ、お役立てください。

＜ご注意とお願い＞
以下の記事は平成16年9月8日時点の内容です。ひとつの回答例とお考えいただき、最終判断は各自にてなさいますようお願いいたします。また、個別のご相談にも対応いたしかねますのでご注意ください。

今年（平成16年）3月に1800万円でマンションを購入しました。頭金400万円（夫：250万円　妻：150万円）で残りの1400万円（返済期間は15年）は財形融資から夫を主たる名義人、妻を連帯債務者としてローンを組みました。夫婦２人とも仕事を持ち、収入もほぼ同額なことからマンションの登記簿上の持ち分は2分の１ずつにしています。 そこで質問ですが、「２人の年収」と「マンションの持分割合」が合致していないため贈与税を心配していますが、問題ないでしょうか？また、住宅ローン減税についても妻が産休で一時的に収入が途絶えた場合や、繰上げ返済をした際の注意点について教えて下さい。

共働きでマイホームを購入した場合、ご夫婦が「連帯債務」の関係にあるということは「２人で力を合わせてローン返済をしていく」ことに等しいので、ご主人と奥様それぞれの年収を持分割合に反映させることが必要になります。ご相談のケースでは２人とも収入がほぼ等しく、頭金の出資割合もほぼ同額ですので、マンションの名義割合を2分の１づつにしても贈与税の心配はないでしょう（なお、最終的には税務署へご確認ください）。

余談ですが、共働き夫婦でもローンをご主人単独名義で組み、奥様が連帯債務者とならない場合は話が異なってきますのでご注意ください。

次に住宅ローン控除と産休についてですが、奥様が連帯債務者ですので、所得税の還付はお２人とも受けられます（ただし持分割合を上限とします）。産休によって収入がストップすると、その期間は所得税を支払っていないことになりますので、当然所得税還付はなくなりますが、職場に復帰すれば住宅ローン控除も復活します。

繰上げ返済の効果について、1400万円（返済期間15年）を金利2.0％の元利均等返済し、返済回数13回目に約100万円を期間短縮型の繰上げ返済すると、返済回数27回まで15か月分が期間短縮でき、およそ32万円弱の利息が軽減できます（財形融資とのことで、金利を2.0％に設定しています）。

住宅ローン減税について教えて下さい。マンションを購入しましたが、登記簿面積49平方メートルの専有部分（居宅）と、廊下をはさんでトランクルーム（附属の建物）２平方メートルから成っています。この場合はローン減税を受けることは可能でしょうか？

税務署は登記簿を基準に面積要件を確認します。お住まいのマンションの登記簿「表題部（専有部分の建物の表示）」の居宅部分が該当専有部分となりますので、同部分の面積が50平米未満の場合は残念ながら住宅ローン減税の対象外となります。
トランクルームは荷物を置くスペースで、人が住むためのものではないためです。

中古住宅の場合の築年数要件で、「非耐火建築物（木造住宅など）は取得日時点で築20年以内、耐火建築物（マンションなど）は同25年以内であること」とありますが、税務署はどのように築年数を確認するのですか？

ここでいう「築年数」の起算日は登記簿によって確認することができます。マンション登記簿「表題部（専有部分の建物の表示）」欄の【原因およびその日付】部分に、当該マンションが新築された日が具体的に記載されております。 税務署は「築20年」あるいは「築25年」要件を上記、新築された日によって判断します。

住宅ローンの金利について「勤務先」から社内融資を受けた場合、金利が１．０％未満だと会社から利子補給を受けていると見なされるため、住宅ローン控除の対象から外されてしまうと聞きましたが、公的機関や銀行からの融資も同じですか？

銀行や住宅金融公庫など、民間や公的機関からの融資であれば、たとえ金利が１％未満でも住宅ローン減税の対象外とはなりません。ご安心下さい。あくまで社内融資の場合だけです。


　次ページでも超実践的なＱ＆Ａが続きます。