【住まいのプロが提案「イエコト」】「失われた10年」は教訓となったのか？　「住宅バブル」の兆候！米国経済

「もっと早く買えばよかった」　加熱する米国の住宅事情

　先日、日経新聞を読んでいて、気になる記事がありました（7月24日付け朝刊より引用）。

日本のマンション販売によくある「希望者多数の場合は抽選」という文言は米国にはない。住宅は、締め切り日までに買い手がそれぞれ購入希望価格（指し値）を提示し、最高額をつけた人が購入権を得る。米シリコンバレーに住むソフトウエア技術者のペン・チョンさん（37）夫妻は最近、４度目の挑戦で念願のマイホームを手に入れた。 　昨年まで賃貸住宅に住んでいたが、住宅価格の高騰に焦りを感じて購入を決意。次々と入札したが、なかなか落札できない。毎週末の家めぐりにも疲れ、４つめの物件では「これで決めよう」と慎重に“指し値”を探った。売り主の提示価格は44万ドル（4900万円）。思い切って49万5000ドルをつけたら「あと3000ドル上乗せしないか」と打診された。これを了承して、ようやく購入できた。 　米国では住宅ブームが過熱。利上げが始まれば住宅価格は落ち着くとの期待もあったが、実際には上昇を続けている。「もっと早く買えばよかった」というのが、ペンさんのいつわらざる気持ちだ。

景気の基調判断について、8月の月例経済報告（8月9日発表）では「踊り場を脱している」と上方修正が行なわれ、日本経済は「元気」を取り戻しつつあることが読み取れるまでになりましたが、海の向こうアメリカでは住宅バブルとの指摘があり、警戒感が強まっています。野村證券が発行する「野村週報（7月18日号）」によると、

「本年3月末時点の住宅価格上昇率をみると、全米平均で前年比12.5％の上昇、過去5年間では50％以上の上昇となっている。州ごとに見ると、西部のネバダ（前年比上昇率31％）、カリフォルニア（同25％）などを筆頭に、両岸地域の上昇率が大きい」

と報告しています。また、「米国：ホームエクイティローンと住宅価格」と題する三菱証券のエコノミストレポートにも、最近の住宅価格の上昇について

「05年１～３月期の住宅価格は前年比12.5％と高い伸びを保っており、海岸部では特に高い上昇率を見せている。カリフォルニア州は前年比25％、ワシントンＤＣは同22％、フロリダ州同21％などとなっている。また、2004年からの特徴としては、いままで低い上昇率に止まってきた地域も大きく上昇している。80年代後半の住宅価格の上昇した時期を振り返ると、沿岸部の価格変動は激しかったものの地域間の同時性は薄かった。90年代後半からの今回の上昇局面も沿岸部の上昇が最も大きいが、今回は全国的な同時性が増しているようにみえる」

と概観しています。

行き場を失った「投資マネー」が地価を引き上げる

このように、住宅価格が上昇している最たる原因は、米国の「低金利」以外の何者でもなく、我が日本を振り返ってみても、「低金利」や「低価格」を背景に（相も変わらず）マンションブームが堅調なことから、そのメカニズム（＝低金利の恩恵）がまったく同じであることが分かると思います。

しかしアメリカでは、冒頭で触れた「住宅価格の高騰＝住宅バブルの兆候」を筆頭に、物価や賃金の上昇圧力が高まってきたことへの警戒感から、8月9日に開催されたＦＯＭＣ（連邦公開市場委員会）で政策金利（ＦＦレート）を引き上げ、年3.5％とすることを決めました。昨年6月末から“10回連続”の金利引き上げとなっており、こうした利上げは「アメリカ経済が堅調であることの証（あかし）」であると解される一方、バブル（泡）がはじけないようにするための予防線とも受け取れます。
　
日本では、今年に入り発表された公示地価や路線価の傾向として、「全体では連続して下落しているものの、東京など一部では反転するエリアも出てきている」ことが伝えられています。実は、こうした地価引き上げの原動力となっているのが、米国同様「低金利」によるところが大きく、機関投資家はもとより個人投資家までもが比較的利回りの高いＲＥＩＴ（不動産投資信託）に代表される不動産投資へ向かったことで、将来価値の高い都心部や再開発エリアに「投資マネー」が流入し、地価の上昇へとつながっています。

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日本にも「住宅バブル」はやってくるのか？

こうした一連の流れをみるにつれ、「アメリカがくしゃみをすると、日本が風邪を引く」といわれる日米関係のなか、長引く低金利を背景に「日本も住宅バブルになるのではないか？」と想像してしまいがちです。

しかし（幸か不幸か）、その心配は不要でしょう。「バブル」とは、実体経済以上に価格だけが高騰する現象ですが、デフレから完全に脱却するのに十分な基盤は整っておらず、また、不動産マーケットは供給過剰で、在庫調整も順調ではないからです。

1980年代後半のバブル期に「いい思い」をした方にとっては、ほのかな期待を抱くのも無理ないかもしれません。しかし、「バブル＝泡」はかならず破裂します。「失われた10年」を“過去の思い出”とするためにも、日本経済はソフトランディングが一番でしょう。


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