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| 住宅ローン「リスク分散」で金利上昇に勝つ |
４月中旬に開催されたＧ７（財務相・中央銀行総裁会議）終了後に、日銀の福井総裁は日米欧の世界的な長期金利の上昇について、「現状はＩＴバブル崩壊後の超・金融緩和から復帰する正常化の過程にある」との認識を強調していましたが、住宅ローンに関しては“逆風”なのが現状であり、これからローンを組む方、あるいは、借り替えの方を含め「どのような対策を立てればいいのか」思案のしどころでしょう。そこで今回、金利変動リスクに負けない住宅ローンの組み方をご紹介したいと思います。
日本の長期金利（10年物国債）の推移 （単位：％）
「ゼロ金利政策」の解除時期が、金利トレンドの転換点
まず、誰もが気になるのが「金利上昇はいつまで続くのか？」です。量的緩和政策の解除効果が実体経済に浸透したことによって、長期金利が上昇したことをかんがみれば、来るべき「ゼロ金利政策」の解除が金利に影響を与えることは想像に難しくありません。
現在、ゼロ金利の解除時期をめぐり色々な憶測が飛び交っていますが、企業業績や個人消費が堅調に推移し、内需主導による景気回復が本格化してきたことで、「ゼロ金利政策の解除時期が早まる」といった観測が台頭しています。日銀の当座預金残高も減少していることから
「最短では今年の７月（今夏）」
「小泉総理の任期が切れる９月（今秋）」
「来春までは続く」
というのが想定される主なシナリオです。金融市場はゼロ金利解除“後”を織り込んだ（＝先取りした）動きをしますので、解除時期が確定した段階で、昨今の金利上昇は一服することは間違いありません。「解除期待」に連動して市中金利は上振れしていますので、逆に、不透明感（いつ解除されるか）が払しょくされれば、マーケットは安定感を取り戻すことになります。そこで、今夏から秋頃までじりじりと金利は上昇し、それ以降、金利の先高感は収束するものと個人的には考えています。
金利変動リスクを「相殺」できる組み合わせがポイント
とはいっても、高値更新を続ける原油（ＷＴＩ）や昨今の急激な円高など、景気拡大に水を差す懸念材料は後を絶たないことから、楽観的な見通しは厳禁でしょう。そこで、金利が「上振れ（金利上昇リスク）」しても「下振れ（金利下降リスク）」してもリスクを最小限に抑えられるよう、変動金利と固定金利を組み合わせて住宅ローンを組む方法を提案したいと思います。たとえば、3000万円の借り入れを予定している場合、
2000万円を「フラット３５」 → 長期的な金利上昇に備える 1000万円を「３年固定特約」 → 少しでも低金利の恩恵を享受 |
といった具合に、金利タイプの異なる住宅ローンを複数本組み合わせることで、金利が上昇しても下降しても互いを打ち消す（相殺する）ような効果をねらうのです。
さらに、繰り上げ返済を行う際には３年固定を優先することで、「1000万円」分を早期に完済し、借入先を１本化することで気分的にも楽になれるというシナリオです。諸費用が余分にかかったり、契約時に必要書類が増えるなどのマイナス面はありますが、“リスク分散”という発想からすれば、合理的なポートフォリオ（組み方）といえます。
事実、ソニー銀行が取り扱う「部分固定金利特約型」の住宅ローンに注目が集まっており、年明け以降、利用者が増加しているそうです。金利スワップ取引の手法を応用し、変動金利の利息を部分的に固定金利の利息と交換する仕組みです。
読者の皆さまは住宅ローンを「借金」とお考えでしょうが、他方で、住宅ローンは「金融商品」としての側面を持ち合わせています。金融機関が取り扱い、さらに、様々なリスクを内包していることから住宅ローンは立派な“金融商品”と考えて異論はないはずです。
金融商品である以上、借り主にはリスクコントロールが求められ、金利変動に対する「耐力」を住宅ローンに持たせることが欠かせません。金利タイプの異なるローンを組み合わせる手法は、まさに金利変動リスクを吸収できる最善策であり、金利の方向感が読みにくい中で、効果的な対応策となるでしょう。「短期固定特約」か「完全長期固定」か迷ったら、両者を“いいとこ取り”するのが、金利変動に勝つための「成功の方程式」と言えるのです。
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