【住宅ローン・税金・住宅費用】「３年後に消費税引上げ」住宅への影響は？

税率３％アップしても、4000万円のマンションは4060万円

前ページで、消費税の課税対象となるのは「建物部分」だけであることをご説明しましたが、ということは、仮に消費税率が３％引き上げられても、販売価格がそのまま３％相当分、値上げされるわけではない —— ことがお分かりいただけると思います。具体例で見てみましょう。

消費税率５％　新築マンション価格4,000万円（消費税100万円)の場合

土地価格：1,900万円　非課税
建物価格：2,000万円　消費税　2,000万×５％＝100万円
販売価格：1,900万＋2,000万＋100万＝4,000万円

もし、消費税率が５％ → ８％へと３％引き上げられたら……

土地価格：1,900万円　非課税
建物価格：2,000万円　消費税　2,000万×８％＝160万円
販売価格：1,900万＋2,000万＋160万＝4,060万円

販売価格全体（建物価格＋土地価格）に対して課税されると思っていた人は、もし、消費税率が３％引き上げられた場合、120万円（販売価格4000万円×３％）高くなると考えてしまいがちです。しかし、上例のように実際は60万円（建物価格2000万円×３％）の値上げで済む計算になります。今後、来るであろう「税率アップ」に対し、いく分、気持ちが和らいだことでしょう。

消費税額を0.05で割ると、マンションの建物価格が分かる

そこで、今後、重要になるのがマンション価格に占める「建物価格」と「土地価格」の割合です。繰り返しますが、消費税の課税対象となるのは「建物部分」のみ。よって、土地の価格割合が大きくなればなるほど、建物の価格割合が小さくなればなるほど、消費税率が引き上げられても販売価格への影響（値上げ）は少なくて済むことになります。

実は、この「建物」と「土地」の割合、誰でも簡単に計算できます。１つの例でご説明しましょう。たとえば、販売価格4000万円（うち消費税100万円）の新築マンションがあるとすると、

消費税額100万円÷0.05（＝５％）＝2,000万円

この2000万円が建物価格、差し引き1900万円（販売価格4000万円－建物価格2000万円－消費税100万円）が土地価格となります。「建物価格×消費税率＝消費税額」という等式を逆利用した計算方法です。そのため、たとえば同じ販売価格4000万円でも、含まれる消費税額が120万円となると、

建物価格：消費税額120万円÷0.05＝2,400万円　
土地価格：販売価格4,000万円－建物価格2,400万円－消費税120万円＝1,480万円

となります。一戸建て住宅とは異なり、分譲マンションは一般的に「土地価格」より「建物価格」が高くなります。「限られた敷地面積の上に、上空に向かって居住空間を設けているから」というのが、その理由です。要は、土地の高度利用がなされているわけです。

販売価格はどちらも4000万円だけど……
そのため、皮肉にも消費税率が引き上げられると、その分、販売価格にも転嫁（値上げ）されやすい性質を持つことになります。この点、マンション特性と割り切るしかないでしょう。

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内閣府が11月17日に発表した７～９月期のＧＤＰ（国内総生産）速報値は、前期比マイナス0.1％（年率換算マイナス0.4％）となり、２四半期連続のマイナス成長となりました。この数値、国内景気が「後退局面」に入ったことを裏付ける結果とっています。

自民党の柳沢氏は11月16日のテレビ番組で、将来の消費税率の引き上げについて「３％ぐらいの名目成長率がコンセンサスだ。そういう経済が実現された後にお願いしたい」と説明しています。つまり、「潜在成長率２％＋物価上昇率１％＝３％ぐらいの名目成長率が実現した暁（あかつき）に、消費税引き上げをお願いしたい」とのことです。

この発言を裏読みすると、「マイナス成長が続く限り、消費税の引き上げは難しい」とも解釈できます。はたして、３年後に消費税を引き上げられるのか？—— 引き上げても腰折れしない明るい世の中に、３年後、なっていることを、個人的には願いたいと思う今日この頃です。


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