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【マンション購入】マンション・マネー学〈1〉　減税縮小で買いどきは今年限り？

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更新日：2004年01月13日

マンション・マネー学〈1〉　減税縮小で買いどきは今年限り？

大森広司

2004年度の税制改正で住宅ローン減税の段階的縮小が決まりました。現行の制度が適用されるのは2004年がラストチャンスですが、2005年以降は減税縮小がどの程度影響してくるのでしょうか。試算してみました。

■2008年には減税額が今の3分の1以下に!?

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　2004年度の与党税制改正大綱が決まり、来年度の税制改正の大筋が明らかになりました。注目の住宅ローン減税(住宅ローン控除)は2004年は現行のまま延長し、2005年から2008年にかけて段階的に縮小するという内容です。

　住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて家を買った人を対象に、年末ローン残高の一定割合に当たる額を所得税から控除する(差し引く)というもの。現行制度ではローン残高5000万円を上限に1％の控除率で10年間控除されます。その結果、年間で最大50万円、10年間の合計では最大500万円の控除額になる大型減税です。

　改正により、控除期間は10年で変わらないものの、2005年以降に入居すると対象となるローン残高の上限と控除率が徐々に小さくなる予定です。最終的に2008年中の入居の場合はローン残高の上限が2000万円、7年目以降の控除率が0.5％となり、最大控除額は今の3分の1以下の160万円に縮小されます。

■借り入れが3000万円程度なら影響は小さい

　4年後の減税額が3分の1になると聞くと、いかにもオオゴトという印象を受けるでしょう。そんな先のことでなくても、入居時期が2005年になっただけで最大控除額が140万円も減ってしまうのです。未完成の新築マンションの中にはすでに入居が2005年以降になる物件もあるので、「なるべく今年中に入居できるマンションを買おう」と考えるかもしれません。

　でも、最大控除額というのはローン残高が上限を上回っている人しか関係のない話です。現行制度で言えば、10年間ずっとローン残高が5000万円以上ということなので、かなり高額な住宅を買う人に限られます。4000万円前後のマンションを買うケースなら、ローンの借入額はせいぜい3000万円前後でしょう。

　仮に3000万円を金利3％、返済期間30年で借りた場合で試算してみると、10年目のローン残高は約2360万円まで減ります。その結果、住宅ローン控除による控除額も徐々に減り、現行では10年間の控除額の合計は約270万円です。入居が2005年になってもローン残高の上限が4000万円なので8年目までの控除額は現行と変わりません。変わるのは控除率が現行の半分の0.5％になる9年目と10年目だけで、10年間の合計では控除額が24万円ほど少なくなるだけです。入居が2007年以降になると控除額の合計が200万円を切りますが、2008年でも160万円なので現行との差は110万円ほどで済みます。