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【マンション購入】本当に中古住宅が買いやすくなるの？　2005年住宅税制の効き目を占う

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更新日：2004年12月31日

本当に中古住宅が買いやすくなるの？　2005年住宅税制の効き目を占う

大森広司

年末恒例の税制改正大綱がまとまり、来年の住宅税制が明らかになりました。中古住宅を買いやすくするための改正内容が盛り込まれた今回の改正ですが、効果のほどはどうなのでしょうか。

減税項目が中心の住宅税制改正

自民・公明両党が2005年度の税制改正大綱を決定しました。住宅ローン控除の延長が決まった2004年度の大綱とは打って変わって、住宅税制の改正は小粒な内容となっています。ただ、所得税の定率減税を縮小するなど全体として増税色が強いなかで、住宅関連では減税項目が中心になりました。

2005年度税制改正大綱のポイント(住宅税制)
・各種減税措置(住宅ローン控除、相続時精算課税制度、登録免許税、不動産取得税、買い換え特例)の対象となる中古住宅を拡充。一定の耐震基準を満たせば築年数は不問に
・登録免許税の税率の軽減措置と印紙税の特例措置を2年延長
・人が住んだことのない中古住宅も不動産取得税の特例措置の対象とする

税金が軽くなる中古住宅の築年数要件を撤廃

住宅税制で唯一の目玉と言えるのが、住宅ローン控除や登録免許税の軽減など各種減税措置が受けられる中古住宅の築年数要件を撤廃したことです。これまでは「耐火建築物(マンションなど)は築25年以内、耐火建築物以外(木造一戸建てなど)は築20年以内」と、単純に築年数で区切っていましたが、2005年4月からは一定の耐震基準を満たせばもっと古い住宅でも税金の軽減が受けられるようになります。

この一定の耐震基準とは、昭和56年に施行された新耐震基準のことです。昭和57年以降に建てられた住宅ならほぼこの基準をクリアしているので、築23年以内ならOKということ。マンションはもともと築25年以内だったので、築25年超の場合は新耐震基準を満たしていることの証明書が必要です。木造一戸建ての場合も築20年超なら証明書が必要ですが、地方税である不動産取得税だけは昭和57年1月1日以降の建築(築23年以内)であれば証明書がなくても軽減が受けられます。

耐震リフォーム向けの税額控除は見送り

なお、国土交通省などが要望していた耐震リフォーム向けの税額控除制度については、「早急に検討する」とされたものの今回の導入は見送られました。「古い住宅でも耐震リフォームすれば工事費分が所得税から控除されるし、ローン控除なども受けられるようになる」ように税制を改正して、耐震リフォームや中古住宅流通を促そうとの同省の目論見は、結局半分しか実現しなかったことになります。このような中途半端な政策で、中古住宅の売買が本当に活発になるかどうか疑わしいものです。

このほか、大綱には住宅を買うときの登録免許税と印紙税の軽減措置を2年延長することも盛り込まれました。また、事務所などからのコンバージョン住宅や別荘など、人が住んだことのない中古住宅でも不動産取得税の特例が受けられるようになる予定です。