【マンション購入】マンション市況の回復は意外と早い？

マンション市場がどうもおかしなことになっているようです。世の中全体が不景気なのだから、マンションが売れにくいのも無理はないかもしれません。でも本当に今はマンションを買わないほうが得策なのでしょうか。

2008年の供給戸数はピーク時の半分以下

2008年のマンション供給は前年比3割近く落ち込んだ（写真と本文は関係ありません）

マンション市場で起きているおかしなことというのは、供給が大きく落ち込んでいることです。首都圏では2008年の供給戸数が4.3万戸ほどでした（不動産経済研究所調べ。以下同）。これは前年の6.1万戸と比べて28％の大幅減であり、8万戸台後半～9万戸台が毎年供給されていた2000年代前半の半分以下の水準です。

供給が減っている最大の理由は、売れ行きが落ち込んでいることにあります。2005年ごろから始まった価格上昇の動きが急ピッチだったため、消費者がついてこられなくなったというのがもっぱらの見方です。さらにサブプライムローン問題やリーマン・ショックで景気全体が冷え込んでしまったことも、物件の売れ行き低迷に拍車をかけました。

法改正による着工戸数の激減も逆風に

着工戸数が大幅に減ったことも影響しています。2007年6月に建築基準法が改正され、建てるときの構造計算などが厳密にチェックされるようになったために、手続きが遅れて着工できない物件が相次いだのです。そのため分譲マンションの着工戸数は同年8月から12月まで、5カ月連続で前年比マイナス幅が50％を超える激減となってしまいました。

マンションは着工してから半年ぐらいして販売がスタートするのが一般的といわれてきました。そのため、2007年後半の着工激減が、2008年の供給ダウンに響いたわけです。さらに最近では売れ行き低迷から分譲時期を先送りするケースが増えており、着工から販売までの期間が長期化する傾向が強まっています。2008年は着工戸数が回復してきましたが、すぐには供給増につながらないのはそうした理由もあるのです。

平均価格、m²単価ともに2007年より小幅上昇

物件価格がどのくらい上がっているかというと、2008年の首都圏平均は4,775万円で、2007年の平均（4,644万円）と比べて2.8％のアップです。同じくm²単価は5.9％アップして65.0万円でした。平均価格よりm²単価の上昇率が高いということは、それだけ面積の小さい物件が増えたということです。少しでも売りやすくするため、面積を縮小して価格を抑える動きが強まったことが考えられます。

平均価格やm²単価は2003年ごろから上昇気味でしたが、2006年ごろから上昇幅が大きくなりました。景気回復の期待が膨らみ、地価や建築コストが高騰するなど、都心部を中心にいわゆる「ミニバブル」が発生したことが価格上昇の要因です。しかし、そんな「バブル再来」の夢もあっという間にしぼんでしまいました。

2009年の市況の見通しは次ページで