不動産売却・査定/買い換えの基本とテクニック

知っていると得する不動産の雑学講座<1> 売買時の固定資産税の精算

固定資産税等の精算の仕方をガイドします。また、4月1日からは、各地の市役所で固定資産課税台帳の縦覧が無料でできます。

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家を持っているとかかる税金(保有税)に固定資産税と都市計画税とがあります。(以下「固定資産税等」と略します)
【関連記事】 『固定資産税と都市計画税』(首都圏で家を買う)

このふたつの税金を納税する義務のある人は、1月1日現在で不動産を所有している人です。ですから、1月2日に土地を売ったとしても、その1年分の固定資産税等を払う義務があるのです。これは、法的責任です。

しかし、民間人どうしの取引では、法律を厳格にそのまま適用したのでは「売主がかわいそう」ということで、公平を期するために物件引渡日以降の固定資産税等は買主が負担するように決めていることがほとんどです。

それに関連する条項で、売買契約書にこういう1節があります。
「固定資産税等の精算の起算日を○月○日とする」というクダリです。
この記載は昔の契約書にはありませんでした。が、見解の相違を整理する必要があるために、最近の契約書ではスタンダードとなっています。見解の相違とは、固定資産税等の1年分というときの、1年はいつからいつまでのことかということです。「暦年で1月1日から12月31日まで」という人もいれば「年度で4月1日から3月31日まで」という人もいました。

その解釈の根拠は、前者の場合、課税対象者が1月1日の所有者だと決めているのですから、同じその日が起算日であるべきという自然な話です。また、個人課税は、法人課税と違って、すべて暦年で統一されているので、固定資産税等だけ年度の4月1日起算というのもおかしなことですし・・・。

後者の論拠は、固定資産税評価額は4月1日で変わります。固定資産税の納付通知も4月1日以降に届いて翌年の3月31日までに納めるようになっている自治体が多いです。ですから、固定資産税等の起算日は4月1日である!という説です。

そういうあいまいな税金なので、精算する時には起算日を決めないと、精算金額で争いが生じることになります。たとえば今年の6月30日引渡の不動産で固定資産税等が年額20万円の場合、前者の暦年説を取れば精算額は2分の1の10万円ですし、後者の年度説を取れば4分の3の15万円となります。

私の身の回りでは、固定資産税等の精算の起算日を1月1日にしていることが多いですが、4月1日と主張しても間違いではないということです。

ところで、このふたつの税金は常に一緒に課税されるわけではありません。都市計画税が課税される地域は、全国の中の一部です。具体的には、

■都市計画区域を有している市町村が・・・
■市街化区域内の土地・家屋に対して課税します。
■ただし、この課税は任意なので、全国の中では市街化区域を有する市町村であっても、都市計画税を課していない市町村があります。

なお、多くの自治体で4月1日から「固定資産税の縦覧」が始まっています。「固定資産税の縦覧」の利用の目的は・・・

●自分の土地の固定資産税課税台帳を無料で見れる。
●他人の固定資産税課税台帳でも堂々と見れる。
●隣地や同等地との比較ができる。

などです。期間は1~3ヶ月の間です。詳しくは、物件所在地の市役所等にお問合せください。

更新日:2004年04月07日

(公開日:2004年04月05日)

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