売れる中古マンション実戦講座＜6＞　家は古くなるといくら安くなる？

中古マンションをしっかり売り抜けるための、適正な値づけ方法をご紹介しています。そして、値づけ要素の中で影響の大きいものから順番に取り上げています。ここまでに、駅からの距離、階数、向きを解説してきました。4番目の値づけ要素は、「築年数」です。

マンションが新築されてからの経過年数を「築年数」と呼びます。いまば、マンション年齢ですね。

中古マンションの値づけ法は、1年の古さを価額1.5％ダウンと評価

左の数字が築年数、右の数字が築10年の同程度のマンションからの価額増減率（財団法人不動産流通近代化センター「中古マンションの値づけ法」より引用）

財団法人不動産流通近代化センターで出している「中古マンションの値づけ法」によれば、築年数の影響は、１年につき1.5％を標準としています。

○築年数＝10年経過後のマンションを基準（0.0）とする
○築年数が1年新しくなるごとに、1.5％価額を加算する
○築年数=11～15年は、1年古くなるごとに、-1.5％加算する
○築年数＝16～20年は、1年古くなるごとに、-2.0％加算する
○築年数＝21年以上は、1年古くなるごとに、-2.5％加算する

このルールで計算すると次のようになります。築年数10年の事例マンションの売買価格が3,000万円でした。そして、査定マンションは、事例とまったく同じ立地、間取り、階数と向きですが、5年古かったとします。すると・・・
3,000万円　Ｘ（100　－　7.5）％　＝　2,775万円

□築10年の同じマンションが3,000万円で売れたのなら
□築15年の同じマンションは2,775万円で売れるハズ

逆に、事例マンションよりも5年新しければ・・・
3,000万円　Ｘ　（100　＋　7.5）％　＝　3,225万円

■築5年の同じマンションは3,225万円で売れるハズ

※木造の戸建住宅の場合のことは、「建物価値がゼロになるのはいつ？」をご覧ください。

価値を分ける昭和56年と平成7年

マンションを進化させたふたつの大きなできごと

「中古マンションの値づけ法」にあるような、1年1.5％という計算は簡単ですし、わかりやすいのです。しかし、実際の価格にはもっといろいろな要因がからみあっているので、そんなに単純ではありません。

たとえば、歴史上の大きなできごとによって、マンションが大きく進化した時期があります。全体が進化したとすると、進化する前のマンションは、単純な計算以上に大きな値引きをしないと、買い手がつかないという事態が起こります。そんな大きなできごとには次のふたつがあると私は考えています。

○昭和56年　建築基準法の改正で新耐震基準が制定された。
○平成7年　阪神淡路大震災でマンションが大きな被害を受けた。

問題は、新築年月日ではなくて、建築確認の申請を行なった時期です。実際にこうしたできごとの影響を受けてマンションが完成するのは、1～2年後ですので、昭和58年以降や平成9年以降の新築であれば、多少のプレミア（価額のボーナス）が付けられるときもあります。

次のページで、このふたつの大きなできごとの影響を解説します。