【マンション管理・売却】買い替えのとき、どうやってローンを選ぶ？

日銀の金利引き上げのタイミングなども話題になるなか、買い替えの際のローンも大いに気になるところ。今回は買い替えで住宅ローンを組む場合の注意点、住宅ローンの選び方・事前のチェックポイントなどについて解説します。

買い替えで住宅ローンを組む場合の注意点は？

売却した代金でローン残債を返済できることを目安にしよう

まずは買い替えにあたって気をつけたいのが、決して安易に「買い替えローン」に走らないこと。

少なくとも、売却した代金で売却した物件のローン残債を返済できることを目安にしたいところです。現状の手持ちの資金に余裕がある場合以外は、ローン残債のほうが上回るなら、買い替えは時期尚早と考えたほうが無難でしょう。

いまどきは買い替え用のローンもあるので何とかなるのでは、と思う人もいるかもしれません。

ちなみに買い替えローンとは、
■新規に購入する自宅の取得資金　
に加えて
■売却する旧自宅の住宅ローンの返済資金　
も融資するローンです。

たしかにローン商品はありますが、これは年収が現在の住まいを購入したときよりも増えたなど比較的条件の良い人向けだったりで、一律にだれでも使えるというわけではないということと、確実に返さなければならないローンが増えてしまい、それだけリスクが高くなるということを肝に命じておきましょう。

また、買い替えをするということは、はじめて住宅を購入するときよりも確実に年をとっているわけですから、返済期間を長期で組むことは難しくなります。
たとえ条件としては35年返済などを利用できる基準を満たしていても、定年後までの長期で組むことは避けたいので、必然的に月々の支払額が多くならざるを得なくなってしまい、家計の面からはお勧めできません。

ちなみに余談ですが、売却損が出た場合には、「居住用財産の買い換えの譲渡損失の繰越控除」制度が税制改正で延長の方向となりましたので、ぜひとも活用したいところです。

この制度は「住宅ローン減税」と併用が可能であるため、サラリーマンの定率減税が無くなるなかにあっては、大きな税金控除手段としてなります。また、損した場合だけではなく、譲渡益が出た場合も、マイホームの場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例「3,000万円特別控除」などの特例が選択できます。
ただしこのような特例を選択すると住宅ローン控除を受けることは出来なくなりますのでご注意を。

あと、買い替えに限らず、住宅ローンは可能な限り返済期間を短くすることがポイントです。返済の総額で大きな差がでるからです。
では、実際にどんなローンを選んだら良いのでしょうか？ 次のページにまとめてみました。