マンション管理・売却

【マンション管理・売却】売却によって損した場合の得する税制とは？

マンション買い替えの費用・住宅ローン

更新日：2009年03月04日

売却によって損した場合の得する税制とは？

千葉由里

確定申告のシーズンです。2008年中に家を売却したり、買い替えをした人は、申告をお忘れなく。今回は売却によって損をした場合の税金について解説します。

特定の居住用財産の買い替え等による譲渡損失の繰越控除

ちなみに売却の際の諸費用には、仲介手数料のほか、登記費用、売却のための改修費用も含まれます

前回解説したように、譲渡所得は「売却価格－取得費(購入価格－減価償却費＋購入諸費用)－売却費用」で算出されます。おおまかにいうと「売った価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額」となります。

譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失（売却損）が出た場合は売却した年の所得から損失分をそのまま差し引けるので、所得税や翌年支払う住民税が軽くなります。

また、譲渡損失が年間の所得よりも大きく、差し引き切れない場合は翌年から最長3年間にわたって所得からの控除を繰り越すことができます。この居住用財産の譲渡損失の繰越控除は、2009年12月31日の譲渡までの時限措置になっていますので、この点は注意が必要です。

ちなみに「特定の居住用財産」とは、下記の条件を満たしたものとなります。
(1)現に居住している家屋を譲渡した場合
(2)居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき
(3)家屋を取壊した場合は、上記(2)の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき。(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）
(4)転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)

なお、所有期間に関しては譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていること、買い替えた物件に関しては面積が登記簿上で50m²以上あることなど、細かい条件がありますので、国税庁のホームページなどで、きちんと事前に確認しておきましょう。

次のページでは売却時の譲渡損失の繰越控除について解説します。