マンションの終末を見据えた購入ポイント1

建物にも寿命はあります。マンションの終末まで考えて購入を検討されていますか？

人生100年時代の到来です。DINKSの方々の中には、マンションを買った後に続く人生が、70年超という方もこれから増えることでしょう。自分たちが長生きする分、購入したマンションの寿命も長く維持したいものです。とはいうものの、50年、60年先のマンションの行く末を深く考えることは、素人には限界があります。漠然とした不安を抱えつつも、思考停止状態でマンション購入を決断してしまう方が、実は多いように思います。

そこで、今回は「マンションの終末を見据えた購入のポイント」について考えてみたいと思います。

建て替えしやすいマンションの条件とは

物には必ず寿命がきます。そこで知っておきたいのは、寿命がきたときに、建て替えしやすいマンションとはどのような条件をそなえているかということです。

建て替えしやすいかどうかは、容積率を確認することである程度の想像がつきます。過去の建て替え事例を見る限り、建て替えが実現しやすいのは、居住者が建て替え費用を負担しなくても良いマンションです。それは、容積率の余裕をもって建てられたもので、建て替え後には、住戸数が増加するマンションです。

容積率と費用負担の目安は以下のとおりです。
Ａ：容積率を1／3しか使っていない場合（3倍以上大きく建てられる）
　　→ 費用負担が一切かからない可能性もある
Ｂ：容積率を1／2しか使っていない場合（2倍大きく建てられる）
　　→ 1戸あたり500万～1000万円の費用負担が必要
Ｃ：容積率に余裕がない場合（今と同じ戸数でしか建たない）
　　→ 1戸あたり2000万円程度の費用負担がかかる
Ｄ：容積率が不足している（既存不適格）場合（今より少ない戸数しか建たない、減築）
　　→ 1戸あたり3000万円以上の費用負担が必要

4つの建て替えパターンからみて、実際に建て替えできるのは、建て替えパターンA、Bでしょう。A、Bのような物件は昭和40年代以降にはほとんど見られませんから、昭和30年代の公団マンションのような低・中層マンションの中から探し出すしかありません。こうしたマンションは環七以遠の郊外の団地に見られます。

建て替えしやすい戸数規模としては、100戸～150戸までがひとつの目安といえます。これ以上多いと、所有者の意見をまとめることが困難になり、建て替えが進展しなくなるからです。


建て替え事例のほとんどは、等価交換方式です。次のページで、等価交換方式とはどんな方式か、見ていきましょう。