土地の登記記録にはそれぞれの土地面積が記載されているものの、その面積と実際の面積が異なるために、トラブルへと発展することがあります。
国の機関である法務局で登記された面積なのだから、正しい面積に違いないと思いたいところですが、実際にはさまざまな理由によって「登記面積と実際の面積は違うもの」だと考えておいたほうがよい場合も少なくありません。
なぜそのようなことになるのかという説明はさておき、土地の売買における実測売買と公簿売買の違いや注意点についてみていくことにしましょう。
実測売買とは？
実測売買とは、土地の売買価格を平方メートル単価（または坪単価）で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させるやり方です。実測の方法には、売主が指示した敷地境界のポイントにより測量するもの、隣地所有者立ち会いのもとで境界をお互いに確認しながら測量するもの、前面が公道などの場合に役所の担当者立ち会いのもとで測量するもの（官民査定）などがあります。
通常は実測売買といえば、隣地の立ち会いや官民査定をしたうえで、確定測量図を作成することになります。しかし、官民査定にはかなりの期間がかかるために、買主の承諾のうえでこれを省略する場合もあるでしょう。
また、測量費用を売主と買主のどちらが負担するのかといった条件も、あらかじめ定めておくことが欠かせません。
公簿売買とは？
公簿売買とは、土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても「売買価格の増減はしない」とするもので、登記簿売買ともいわれます。また、実測はするものの売買代金の清算はしないという場合も公簿売買になります。公簿売買のとき、通常はその旨が売買契約書の条項に記載されています。また、これが明記されていない場合に特段の「単価表示」がなければ、公簿売買と推定されます。ただし、ケースバイケースで異なる判断がされる場合もあるでしょう。
ところが、買主がその意味をよく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになることがあるのです。面積が違うといっても実際の面積のほうが広い場合にトラブルとなることはなく、実際の面積が狭いときに問題となります。
現実には公簿売買による取引が多いのですが、法務局に備え付けられている地積測量図や過去の建築時における現況測量図など、実際の面積をある程度「推定できる何らかの資料（図面）」が存在しない場合には、たとえ費用がかかっても実測を求めた方が賢明です。
もちろん、過去に作成された確定測量図などにより、実際の土地面積が明確になっていれば、公簿売買でも何ら問題はないでしょう。
なお、ここでは土地の売買について説明しましたが、一戸建て住宅の場合でも、土地部分について考えれば同じことです。また、不動産広告などに「坪いくら」と書いてあっても、そのこと自体は実測売買を意味するものではありません。
実測売買なのか公簿売買なのかは、あくまでも売買契約書での取り決め事項となりますから、早合点は禁物です。さらに、たとえ公簿売買のときでも、隣地との境界を忘れずに確認しておくことが大切です。
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