不動産売買の法律・制度

【不動産売買の法律・制度】No.28　建築条件付き土地とは？

不動産売買の法制度

更新日：2002年10月17日

No.28　建築条件付き土地とは？

平野雅之

建築条件付き土地売買の法的な概要と注意すべき事項について説明します。【平成15年の改正内容を追記しました】

「建築条件付土地取引」に関しては、2003年（平成15年）４月10日付、社団法人首都圏不動産公正取引協議会による構成団体長宛通知、および７月23日付「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」の改正により、次のように取り扱われることとなりました。

		建築工事請負契約の締結期限には期限を設けず、当事者（土地売主と買主）の自由意志による。（従来は３か月がめど）
		建築工事請負業者に制限を設けず、当事者の取り決めによる。（従来は売主やその代理人に限定）

したがって今後は、土地の売買契約締結後６か月以内、１年以内、３年以内などの請負契約締結を条件とすることも可能です。また請負業者についても、「売主」「売主指定の業者」「売主が指定する数社の中から選択」「買主の自由選択」などのパターンが考えられ、いずれの場合も土地売買契約時の当事者間における取り決めに委ねられることになります（広告段階で条件提示されるケースが多くなるかと思います）。なお若干専門的なことになりますが、条件については「停止条件」であるか「解除条件」であるかを問わないことになっています。

また、このような土地の広告や契約をするにあたり、売主や媒介をする不動産業者は、「取引の対象が土地であること、条件の内容、条件が成就しなかったときの措置の内容」などを明記しなければなりません。

当事者の自由意志による部分が多くなったとはいえ、建築条件付土地売買にあたっては「取引の実質的内容がユーザーの積極的な注文・指示による建物の建築請負契約」であることが大前提であることに変わりはありません。

したがって、次のような場合は「広告開始時期の制限」などに照らし合わせ、不動産業者の違反行為とみなされるおそれが強いもの（あるいは完全な違反行為）ですから注意が必要です。

		土地の売買契約と建物の請負契約を同時に行なうもの
		建物協議期間が短く（３か月未満）、事実上建物の内容や価格等があらかじめほぼ確定しているとみなされるもの
		建物の設計が完了していつでも建築確認申請できるような状態で、土地販売の広告や売買契約を行なうもの
		セレクトプランなどで、選択の余地が少なく実質的にユーザーの意思が反映されないもの