区分所有建物（マンション）の登記事項証明書などをみると、「敷地権」という表示がされていることが多くあります。「敷地権」とはいったい何なのでしょうか？
もともと、不動産を構成する土地と建物は、それぞれ独立して権利の対象となるものです。
たとえば、これまで一戸建て住宅の「建物とその敷地」を所有していた人が、建物を所有したままでその敷地（土地）だけを売却したり、逆に土地を所有したままで建物だけを売却したりすることも可能なわけです。
一戸建て住宅の場合には、土地と建物の所有者が異なっても借地権が成立するだけで、権利関係さえはっきりさせておけば、土地利用上の問題は生じないのです。ちなみに、親族などから地代を支払わずに土地を借りる関係は使用貸借であり、借地権には該当しません。
しかし、マンションの場合にはどうでしょうか？ マンションの敷地に関する権利も一戸建て住宅などの場合と同様に、所有権と借地権（地上権または賃借権）があり、土地の所有権または借地権を区分所有者全員で共有（借地権の場合には「準共有」）する形態となっています。
この土地の権利が所有権と借地権のどちらであれ、もし敷地を利用する権利としての「敷地利用権」がなければ、非常にやっかいな問題となってしまうでしょう。
他の区分所有者と敷地を共有（所有権）しているとき、誰かひとりが敷地の共有持分だけを売却して、そこに借地権の成立を認めるというわけにもいかないのです。
ところが従来の法律では、一戸建て住宅の場合などと同様に、マンションでも建物専有部分の所有権と土地の共有持分などについて、別々に処分（売却など）をすることが可能でした。
これを防ぐためには、管理規約などで分離処分を禁止したりするしかなかったのですが、実際にはそれが守られない事例もあったようです。
そこで、1983年（昭和58年）の区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）改正により、建物の専有部分と敷地利用権は原則として分離処分（譲渡、抵当権の設定など）することができないことを明確にしました。
そして、この「分離処分が禁じられた敷地利用権」のことを、不動産登記法上で「敷地権」と表すことにしたのです。
敷地権の登記がなされると、以後の権利変動について土地登記記録への記載は省略されます。
また、建物登記記録の表題部には、「敷地権の目的たる土地の表示」、「敷地権の種類」（所有権、地上権、賃借権の別）、「敷地権の割合」（土地の共有持分に該当）などが記載されます。建物の権利と土地の権利（持分）が常に一体というわけです。
ただし、敷地権の登記は強制ではなく、管理規約でこの一体性の原則を排除することも可能ですから注意しなければなりません。
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