不動産売買の法律・制度

【不動産売買の法律・制度】No.84　消費者契約法と不動産売買−１−

不動産売買の法制度

更新日：2004年01月26日

No.84　消費者契約法と不動産売買−１−

平野雅之

施行から間もなく３年となる消費者契約法ですが、まだ一般の認知度は低いようです。そこで消費者契約法の概要と、不動産取引のなかで適用されるケースなどについて３回に分け説明します。

■ 消費者契約法が適用される不動産取引

不動産に関連して消費者契約法が適用されるのは、売買契約・賃貸借契約・媒介契約・代理契約・建築請負契約・設計契約などすべての契約について、事業者と消費者との間で締結される契約（消費者契約）です。そのため事業者同士の契約や、消費者同士の契約には一切適用されません。

■ 宅地建物取引業法との関係

宅地建物取引業者が売主、宅地建物取引業者でない者が買主となる契約では、もともと宅地建物取引業法が適用されることになっています。宅地建物取引業法が適用される契約で、消費者契約法と異なる規定（瑕疵担保責任や損害賠償額の予定など）がある場合には、消費者契約法よりも宅地建物取引業法が優先して適用されることになっています。それ以外にも個別の法律があって規定が異なる場合には、消費者契約法よりも個別の法律が優先されます。ただし、民法・商法との関係では消費者契約法が優先されます。

それに対して、消費者契約法では事業者が宅地建物取引業者であるかどうかを問いませんから、例えば一般の法人が社宅として所有していたマンションの一室を消費者である個人が購入する契約でも、消費者契約法が適用されることになります。また、消費者が購入する場合だけでなく、例えば消費者である個人が所有していた住宅を、宅地建物取引業者が購入（買取り、下取りなど）する契約でも、同様に消費者契約法が適用されます（この場合は売主保護となります）。

なお、宅地建物取引業法は一定の禁止行為に対して宅地建物取引業者を監督処分したり罰則を課すのが主眼であり、禁止行為があったからといって売買契約の効力そのものがなくなるわけではありません。これに対して消費者契約法では、契約の取り消しができることを定めているのが宅地建物取引業法と大きく違うところです。

● 消費者契約法と不動産売買
１　〔消費者契約法の概要〕
２　〔契約を取り消せる場合と行使期間〕
３　〔無効とされる契約条項〕

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