土地購入

【土地購入】土地の実測売買をするとき注意することは？

土地売買・契約

更新日：2006年11月21日

土地の実測売買をするとき注意することは？

平野雅之

実測により得られた土地面積で売買代金を確定させる「実測売買」ですが、一見は単純なようで、実は複雑で難しい要素を数多く含んでいます。土地の実測売買をするときに注意すべきポイントをまとめてみました。

実測により得られた面積をもとに土地の売買代金を確定させる「実測売買」ですが、その条件を明確に決めておかないと面倒なことになりかねません。

古家付の土地を購入して注文住宅を建築する予定で、売主との交渉を始めたところです。その土地は妻の実家のすぐ近くで、売主と妻の両親とは知り合いらしく、不動産業者を通さずに契約をするつもりです。購入資金は、私の預金と私の父からの援助、妻の両親からの援助でまかなうために住宅ローンは使いません。そこで教えていただきたいのですが、
　１．不動産業者を通さないことで何かデメリットはありますか？
　２．実測をしたうえで売買代金を確定させる契約のときの注意点は？
よろしくお願いします。
（千葉県松戸市　匿名　30代　男性）

まず「不動産業者を通さないことのデメリット」ですが、その売主がどこかの不動産業者に売却の依頼をしていないのかどうかをしっかりと確認してください。もし、既に専属専任媒介契約で売却の依頼を出しているとすれば、必ずその不動産業者を通して売買契約をしなければならず、あえてその業者を外して契約をしても、売主は媒介手数料に相当する額の違約金を支払わなければなりません。

個人同士で的確な契約条件を定めることは意外と難しいが・・・。

それが専任媒介契約もしくは一般媒介契約であれば、売主が自ら発見した相手との間で直接に売買契約をすることが認められています。もちろん、まだどこにも売却の依頼をしていないのであれば問題はありません。

また住宅ローンを金融機関に申込むのであれば、どちらかの不動産業者を通して重要事項説明書と売買契約書を揃えなければならないケースもありますが、今回はそれも必要ないようですね。

ただし、不動産業者を通さずに個人同士で売買契約をするときでも、その物件自体や取引に何らかの問題点がないかどうかを調査して確認することが重要です。また、適切な売買契約書を作成することも欠かせませんね。そのあたりをどうするのかよく検討してください。

なお（不動産業者を通さない）個人同士の売買では民法が適用され、売買契約書を交わす前でも契約成立を主張する余地があります。お互いの認識の相違でトラブルになることもありますから、あらかじめ「売買契約書を交わした時点で契約成立とみなす」という意思確認をしておくことも大事です。

さて次に「実測売買をするときの注意点」ですが、これにはいろいろと複雑な部分が多く、土地取引に慣れていないと結構やっかいかもしれません。

実測売買に大切なポイントとしては次のようなものが挙げられます。

　１．実測による精算の単価や精算方法を明確にすること
　２．実測の対象となる部分を明確にすること
　３．実測の種類を明確にすること
　４．実測費用の負担を明確にすること
　５．実測面積と登記簿面積が異なったときの処置を明確にすること

では、それぞれのポイントについて具体的にみていくことにしましょう。

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